Запрет на продажу доли в квартире

Запрет на продажу доли в квартире

Содержание

Как продать долю в квартире?

Запрет на продажу доли в квартире

13 июля 2020 в 12:15

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д.

Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение.

Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку.

Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар.

Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение.

Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй – женщина с ребенком имеет 1/3 доли.

При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю.

Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом.

Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.

С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца.

Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене.

Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость.

Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор – Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Источник: ЗАСУДИЛИ.РУ

Вам так же может быть интересно:

Как происходит раздел совместно нажитого недостроенного дома

Снять обременение с квартиры: чем поможет юрист

Источник: https://sibadvokat.ru/magazine/sovety-advokata/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Запрет на продажу доли в квартире

Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.

Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.

Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.

В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).

С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.

Основные изменения, которые предусматривает законопроект:

  • сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
  • наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
  • возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).

В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.

Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2020 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.

Как уберечь себя от мошенничества с микродолями

Как же обезопасить себя от черных риэлтеров? Способов не так много. Стопроцентной гарантии нет.

  • Не подписывайте документы не читая.
  • Не пускайте в квартиру кого попало, и, тем более, без присмотра.
  • Не обсуждайте свои жилищные и иных личные вопросы с незнакомыми и малознакомыми лицами.
  • Старайтесь получать все заказные письма на Ваш почтовый ящик, чтобы не пропустить судебное извещение.

Новый закон о микродолях

Законопроект направлен против так называемых рейдеров, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем выживают текущих собственников. Известны случаи, когда люди оставались без жилья или искали деньги на выкуп микродолей. Введение поправок должно ограничить мошеннические схемы.

Инициативу вынесли на обсуждение Государственной Думы 21 декабря 2017 года. Законопроект уже прошёл I чтение и по нему готовятся поправки. Однако говорить о его применении пока рано – на первую половину 2019 года он еще не вступил в законную силу. Впрочем, суды используют часть предложений при вынесении своих вердиктов.

Основная суть закона о микродолях:

  • запрет на их продажу посторонним людям;
  • ограничение в регистрации (прописке), если доля не соответствует минимальной жилищной норме на человека (от 8 до 15 м²);
  • запрет на вселение в квартиру, если дробь собственника меньше учётной нормы (метража).

Исключением будет дробление квартиры на микродоли в результате приватизации или наследования.

Бабушка имеет в собственности комнату в коммунальной квартире. Пенсионерка хочет оставить жилье своим внукам.

Проблема в том, что внуков 5 человек. Если откроется наследство, комнату поделят между всеми внуками.

Каждый из них получит по 1/5 части, т.е. микродоле.

Согласно новому закону, такой раздел не таит в себе никаких проблем, поскольку имеется родственная связь.

3-комнатная квартира принадлежит четверым собственникам. Один из них хочет раздробить ¼ долю на 2 части – ⅔ оставить себе, а ⅓ продать своему знакомому.

Однако покупатель не член семьи и не числится родственником никому из жильцов. Если раньше можно было приобрести треть ¼ доли и завладеть 1/12 частью жилья, то новый закон ограничит такое дробление.

Учитывая, что 1/12 в 3-комнатной квартире является микродолей – сделка не состоится. Новый собственник не сможет жить в квартире, поскольку его часть меньше жилищной учетной нормы – 8-10 м².

Приобретение жилья на средства материнского капитала обязывает выделять доли маме, папе и детям. Важно обеспечить комфортное проживание в квартире. Поэтому в законе есть четкое предписание – выделять детям такую долю, которая соответствует минимальной жилой норме.

Родители могут не выделять равные проценты себе и детям. Рационально рассчитывать размер долей соразмерно сумме маткапитала. Смотрите, какая часть МК потрачена на покупку квартиры. Отсюда можно закрепить детские и взрослые части в жилплощади и заключить соглашение об определении долей.

Для несовершеннолетних

Если собственником выступает ребенок, достаточно учесть норму жилой площади на человека. Цифры отличаются в зависимости от региона (например, для Москвы норматив 10 м², для Санкт-Петербурга – 9, а в Воронеже – 11 м²).

Согласно Жилищному кодексу, нормой на человека считается 12 «квадратов» (ст. 50 ЖК РФ). Родителям стоит учесть эти значения и выделить минимальную долю в собственности ребенку – не менее 8-9 м².

Желание не просто прописаться, а жить в квартире предполагает как раз минимальную долю в собственности. Расчет ведется в зависимости от размеров квартиры:

  • 4-комнатная или 3-комнатная – не менее ¼ части в общем праве (комната);
  • 2-комнатная – ½ квартиры;
  • 1-комнатная, студия или малосемейка – целиком (исключение – супруги, родители и дети).

Минимально допустимая норма для проживания одного человека – 6 м². Такую площадь выделяют в общежитиях, служебных квартирах и маневренном фонде.

Для регистрации (прописки)

Далеко не все стремятся владеть долей и одновременно жить в квартире. Есть люди, кого устроит и прописка по месту регистрации права собственности. Скажем, для записи в школу, детский сад, трудоустройства, получения медицинской и социальной помощи, оформления пенсии.

Однако все больше судов отказывают истцам в прописке на мизерных долях. Объяснение – последние не соответствуют минимальной жилищной норме на человека.

Наша семья хочет купить долю в квартире с целью прописки в ней. Подскажите, каким должен быть минимальный размер этой доли? Один продавец предлагает нам 3 м², а второй вообще 1 м². Может ли местный УФМС отказать в прописке на такой площади, и вообще есть ли какие-то нормативы?

Сейчас нет конкретных параметров площади для регистрации (прописки) граждан. Закон определяет минимальную жилищную норму на человека – 12 м², но в регионах эти показатели отличаются.

Рекомендуется покупать доли, которые можно представить в виде изолированных помещений. Если вы купите такую комнату, проблем с регистрацией точно не возникнет.

Вместе с тем вы сможете жить в комнате. Приобретать 1 или 3 м² только для регистрации нет смысла.

Ориентируйтесь не на «квадраты», а не реальную жилплощадь. Тем самым, вы избежите рисков, что остальные совладельцы выкупят вашу мизерную часть.

Для сдачи в аренду (наем)

Можно ли сдать в аренду минимальную долю в квартире?

Если размер отвечает требованиям ЖК РФ, проблем со сдачей в наем (аренду) не возникнет. Основное условие – изолированность жилого помещения. Например, это может быть жилая комната: гостиная, спальня и др.

Второй момент – согласие остальных совладельцев. Если доля не выделена в натуре, требуется их согласие. Сдавать комнату без разрешения собственников нельзя, в противном случае они могут подать иск и признать сделку недействительной.

Подробнее обо всех моментах с арендой читайте в статье «Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников».

Как рассчитать минимальную долю?

Итак, мы разобрались, что минимальная доля соответствует учетной жилищной площади на одного человека. Осталось разобраться, как вести арифметические подсчеты дробей.

Жн – жилищная норма в соответствии с ЖК РФ (пример: ⅓ часть от 30 м²).

Имеем квартиру общей площадью 80 м². Определим долю, которая позволяет и жить, и прописаться в жилплощади:

80 м² от 1/10 допустимой нормы, т.е. 80 / 10 = 8 м² на одного человека.

Показатель рассчитывается от жилой площади (комнат). Нежилые части квартиры и дома сюда не входят. Совладельцы имеют равные права на их использование. Подробнее о расчетах читайте в статье «Как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество?».

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

Закон о продаже доли в недвижимости

2 января 2019 года вступили в силу поправки к Федеральному закону №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В законе отдельно регламентированы новые правила продажи долевой собственности.

  1. Выделение доли в квартире невозможно, если ее размер не позволяет владельцу полноценно проживать на выделенной площади. Законом установлен учетный минимум для проживания со всеми удобствами. Если доля не достигает этой нормы, продать ее не удастся;
  2. Для каждого региона РФ установлена своя норма отдельно взятой доли. Ее метраж, в зависимости от региона, колеблется в пределах 8-15 квадратных метров на одного участника. Для Москвы, например, минимальная норма составляет 10 кв.м.

Те же нормы действуют при прописке. Регистрация гражданина невозможна, если размер его доли не дотягивает до установленной нормы.

Исключение допускается для родственников владельца, но этот аспект еще не утвержден. Квартиру теперь нельзя поделить на неопределенное число собственников.

Ее можно разделить на доли в процентном соотношении исходя из минимального размера площади доли.

Обратите внимание, что законопроект предусматривает только случаи продажи доли собственности. Если речь идет о выделении доли при приватизации, наследовании или разделе имущества при разводе, на эти ситуации он не распространяется. Следует заметить, что некоторые положения этого закона вступят в силу только 1 января 2020 г.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Следующая

Источник: https://sudsoveti.ru/minimalnaya-dolya-sobstvennosti-v-kvartire/

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2020 году?

Запрет на продажу доли в квартире

Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей. Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.

В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.

Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье.

В практике встречаются следующие ситуации:

  • члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
  • супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
  • несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А.

При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А.

На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

  • не нарушать интересы прочих собственников;
  • перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.

Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:

  • один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
  • несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.

Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:

  1. После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.
  2. Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.

Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.

Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры.

Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А.

дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества. Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И.

По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
  2. По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:

  • общие условия сделки;
  • стоимость доли;
  • предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
  • просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
  • срок для принятия решения (не меньше одного месяца).

Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.

Скачать образец уведомления о продаже доли

Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.

Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.

Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.

Шаг 3 – Заключение договора

После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:

  • сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
  • описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
  • стоимость;
  • условия оплаты;
  • дату заключения.

Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.

Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:

  • паспорта;
  • выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
  • уведомление, направленное другим совладельцам;
  • доказательства получения уведомления другими собственниками.

После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.

Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

  • договор;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • удостоверение личности;
  • выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

На практике могут возникнуть сложности при реализации доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо.

Поэтому желательно тщательно продумать все этапы совершения сделки, чтобы не нарушить права других собственников. Во избежание ошибок обратитесь за помощью к профессиональному юристу.

Получите бесплатную консультацию у специалистов нашего сайта. Свяжитесь с нами прямо сейчас!

Источник: https://glavny-yurist.ru/prodazha-doli-kvartiry-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov.html

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2020 году

Запрет на продажу доли в квартире

2 894 просмотров

Проблемой долевого владения квартирой является невозможность свободно продать свое имущество. Существует много проволочек, связанных с оформлением документов, уведомлением других владельцев. Зачастую возникает вопрос, а нужно ли учитывать мнение совладельцев? Рассмотрим, как оформить продажу доли квартиры без согласия других собственников.

Немного о долевой собственности

Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких. В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ к общей собственности относятся:

  1. Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
  2. Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.

Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.

Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства. Причем размер доли значения не имеет.

Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по определению порядка использования объекта. Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.

Важно! Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей. Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно.

Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.

Можно ли продать долю квартиры без согласия других владельцев

Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Согласие других владельцев для этого не требуется.

Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам преимущественного права выкупа. В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.

В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:

  • передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);
  • продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).

Продажа доли квартиры без согласия совладельцев в 2020 году

Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.

Однако имеет определенные особенности:

  • необходимость соблюдения прав других владельцев;
  • потребность в оформлении документов;
  • необходимость в выделении доли.

Выделение доли

В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.

Процедура может быть проведена:

  1. По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
  2. В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.

В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.

Направление уведомления

Ст. 250 ГК РФ обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с методическими рекомендациями для нотариусов процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:

  • оформление письменного документа;
  • направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
  • получение ответа.

В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.

При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме. В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:

  • телеграмма;
  • при помощи нотариуса.

В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.

В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.

Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.

Алгоритм действий

Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:

  1. Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
  2. В случае получения положительного ответа – заключение договора.
  3. В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
  4. В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
  5. В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.

Алгоритм действий при заключении договора:

  1. Подготовка документации.
  2. Оформление контракта.
  3. Обращение к нотариусу.

Сбор документации

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

  • правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
  • технический паспорт из БТИ;
  • документ о выделении доли;
  • паспорта собственника и покупателя;
  • согласие супругов на сделку;
  • выписка из домовой книги;
  • выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
  • нотариальная доверенность (при наличии представителя).

Составление договора

Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны.

Образец договора по продаже доли в квартире

Скачать бланк договора по продаже доли в квартире

Обращение к нотариусу

С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.

Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.

Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города. Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.

Обязанности нотариуса:

  • проверка документов;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • проверка дееспособности сторон;
  • оформление контракта (по инициативе сторон);
  • удостоверение сделки;
  • направление документов в Росреестр;
  • выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.

Затраты собственника

Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.

С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.

Порядок расчета фиксированной суммы

Стоимость доли (р.)Для родных (р.)Для третьих лиц (р.)
1 млн.5 тыс.7 тыс.
1,5 млн.6 тыс.8 тыс.
2 млн.7 тыс.9 тыс.
2,5 млн.8 тыс.10 тыс.
3 млн.9 тыс.11 тыс.
5 млн.13 тыс.15 тыс.
7 млн.17 тыс.19 тыс.
10 млн.23 тыс.25 тыс.
15 млн.28 тыс.30 тыс.
20 млн.33 тыс.35 тыс.

Порядок определения процентной части тарифа для родственников:

  • если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
  • если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.

Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.

Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:

  • если стоимость доли менее 1 000 000 р., то нужно выплатить 3 000 р. + 0,4%;
  • при стоимости объекта от 1 000 000 р., до 10 000 000 р., нужно заплатить 7 000 р. + 0,2%;
  • если цена превышает 10 000 000 р., то к выплате 25 000 р. + 0,1%.

Предельная сумма составляет 100 000 р.

В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

  • оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
  • оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

Нужно помнить, что данные методы являются незаконными. Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).

Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.

Пример. Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог. Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж.

, подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю. Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника. Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее.

Суд удовлетворил ее требования.

Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.

Продажа доли в квартире: плюсы и минусы

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Минусов у такой сделки гораздо больше:

  • сложно найти покупателя;
  • возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
  • стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
  • если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста. Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-doli-kvartiry-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov/

Когда доля в квартире грозит выселением, долгами, как ее продать и выделить: отвечаю на вопросы

Запрет на продажу доли в квартире

Квартира в долевой собственности сейчас далеко не редкость. А потому от уважаемой аудитории регулярно поступают вопросы на тему пользования и распоряжения долями в квартире. Ответам на наиболее важные из них будет посвящен сегодняшний выпуск.

1. Когда собственник доли не сможет вселиться в квартиру даже через суд?

Если один из сособственников хочет вселиться в квартиру, а остальные категорически против этого, то спор будет решаться в суде. И если будет установлено, что площадь и планировка квартиры не позволяют выделить истцу отдельную комнату в пользование, то во вселении откажут.

Типичная ситуация — это когда сособственники не приходятся друг другу членами семьи, а квартира состоит из одной комнаты или из нескольких комнат, но смежных.

Есть прецедент, когда владельцу 1/4 квартиры не удалось вселиться даже в отдельную комнату — потому, что в ней была кладовка. В случае выделения комнаты в его пользование остальные сособственники, проживавшие в квартире, лишались доступа к месту общего пользования, т. е. к той самой кладовке (ВС РФ, дело № 5-КГ14-109).

2. Какими долгами грозит доля в квартире ее владельцу?

Помимо общих расходов, которые несет каждый собственник квартиры, доля может принести ее обладателю дополнительные расходы.

Во-первых, сособственник, которому отказали во вселении, может взыскать с тех, кто проживает в квартире, денежную компенсацию — за то, что они пользуются его долей. Таких примеров в судебной практике сейчас немало (ВС РФ, дело № 4-КГ19-5, дело №  4-КГ19-18).

А во-вторых, с сособственника могут взыскать часть расходов на ремонт квартиры, даже если он своего согласия на него не давал. Ведь содержание квартиры признается его обязанностью, наравне с остальными совладельцами (ВС РФ, дело № 11-КГ17-37).

3. Может ли совладелец квартиры через суд обязать остальных сособственников выкупить у него долю?

Нет, Верховный суд РФ подтвердил, что сособственники могут выкупить долю у другого сособственника только, если они согласны на это. Принудить их к этому никто не может, даже суд (ВС РФ, дело № 74-КГ19-9).

А вот обратный ход возможен: сособственника могут заставить продать свою долю, даже если он этого не хочет — при условии, что долю признают малозначительной.

Признаками такой доли является невозможность ее выделения в виде отдельной комнаты и отсутствие у ее владельца существенного интереса в пользовании жильем (например, сособственник никогда не предпринимал попыток вселиться в квартиру и имеет другое постоянное место жительства — ВС РФ, дело № 5-КГ17-51).

4. Могу ли я прописать своих родственников в квартиру, не спрашивая согласия у других сособственников?

Это возможно только при оформлении регистрации своему ребенку, который не достиг 14-летнего возраста. В остальных случаях для прописки родственника нужно получить согласие всех собственников квартиры.

5. Как продать долю в квартире?

Продажа доли сейчас оформляется только нотариальным договором. Исключение составляет лишь случай, когда все сособственники одновременно отчуждают свои доли, т. е. в результате продается целая квартира.

Тогда можно оформить сделку простым письменным договором. Сособственник сначала должен предложить выкупить его долю остальным совладельцам квартиры. Если те в течение месяца не дадут согласия, он может продать долю третьему лицу, но по цене, не ниже той, что предлагал совладельцам.

При несоблюдении этого порядка сособственники могут в течение 3-х месяцев потребовать в суде перевести на себя права и обязанности покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Однако уведомления не нужны, если сособственник решил подарить кому-то свою долю. Поэтому нередко доля недобросовестно продается под видом дарения, а остальные сособственники вынуждены терпеть соседство с посторонними людьми.

6. Как выделить долю в квартире в отдельную комнату?

Сособственники могут прекратить долевую собственность, заключив письменное соглашение между собой (ст. 252, п.1). У кадастрового инженера заказываются новые техпаспорта на комнаты в квартире, и вместе с соглашением они представляются в МФЦ для регистрации права собственности на отдельные комнаты.

Если соглашения о разделе достичь не удается, вопрос передается на разрешение суда. Стоит отметить, что практика неоднозначная.

Например, в Москве и Московской области суды, как правило, отказывают в разделе квартиры, если не подтверждается техническая возможность выдела в пользование каждого совладельца комнаты и мест общего пользования (Преображенский р-й суд г. Москвы, дело № 02-7862/2016).

Но в других регионах встречаются и положительные решения (Стерлитамакский горсуд Башкирии, дело № 2 — 251/2020). Многое зависит от исходных обстоятельств дела.

© Сивакова И. В., 2020 г.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/sivakova/kogda-dolia-v-kvartire-grozit-vyseleniem-dolgami-kak-ee-prodat-i-vydelit-otvechaiu-na-voprosy-5f48f5ddfe1ff106f781a883

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.