Ипотека является совместно нажитым

Ипотека является совместно нажитым

Содержание

Раздел совместно нажитого имущества, находящегося в ипотеке (залоге) – бесплатная юридическая онлайн консультация 24 часа

Ипотека является совместно нажитым

Особенности раздела совместно нажитого имущества, находящегося в ипотеке (залоге) – в соответствии со ст.

34 СК РФ имущество приобретенное супругами в период зарегистрированного брака за счет общих доходов является их общей совместной собственностью на кого- бы из супругов оно не было зарегистрировано.

Среди указанного имущества наибольшую ценность представляет жилое помещение, поскольку жилье является дорогостоящим объектом, и покупка данного товара с использованием только собственных средств для многих россиян практически невозможна.

Количество ипотечных сделок в России росло из года в год. В условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций.

При этом указанная недвижимость часто приобретается гражданами, состоящими в браке.

В настоящее время в суды все чаще поступают иски супругов или бывших супругов о разделе жилых помещений, находящихся в залоге.

В случае развода перед многими супругами встает вопрос: если предметом раздела является жилое помещение, находящееся в залоге, требуется ли на заключение такого соглашения согласие залогодержателя? В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г.

N 102-ФЗ «Об ипотеке» ипотечное жилье может быть отчуждено другому лицу только с согласия залогодержателя, то есть банка. Согласно п. 2 ст. 346 ГК залогодатель не вправе отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Залогодатель, может передавать заложенное имущество без согласия залогодержателя во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Таким образом, действующее гражданское законодательство использует термин «отчуждение», в то время как ранее действующая редакция п. 2 ст. 346 ГК РФ, действовавшая до 1 июля 2014 г., говорила также и об ином распоряжении предметом залога.

Как известно, распоряжение представляет собой право собственника своим волевым актом устанавливать те или иные правоотношения с другими лицами по поводу принадлежащих ему вещей, при этом основной составляющей правомочия распоряжения является возможность определения юридической и фактической судьбы вещи.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК в старой редакции, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчудить заложенное имущество, передать его в аренду или безвозмездное пользование, другим способом распорядится им лишь с согласия залогодержателя. Таким образом, если супруги хотели заключить соглашение о разделе жилого помещения, находящегося в залоге, до 1 июля 2014 г., то можно было с уверенностью утверждать, что совершение такой сделки было возможным только при наличии согласия залогодержателя. В случае получения такого согласия соответствующие изменения должны были быть внесены в кредитный договор. Исключив из п. 2 ст. 346 ГК указание на возможность иного распоряжения без согласия залогодержателя, кроме отчуждения, законодатель позволил супругам произвести раздел заложенного жилого помещения между собственниками путем определения долей в праве общей совместной собственности без согласия залогодержателя. Указанный вывод основан на норме п. 2 ст. 253 ГК, которая устанавливает возможность распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, по согласию всех участников. Соглашение о разделе общего имущества может быть частью брачного договора. При этом ст. 46 СК РФ предусматривает гарантии прав кредиторов при заключении, изменении и расторжении брачного договора. Так, согласно п. 1 ст. 46 СК РФ супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. Учитывая, что залогодержатель является по отношению к супругу-должнику кредитором, для раздела «ипотечного жилья» по брачному договору достаточно лишь письменного уведомления залогодержателя. Вместе с тем к указанному случаю, так же как и к соглашению о разделе имущества, субсидиарно должна применяться ст. 346 ГК РФ, пункт 2 которой до 1 июля 2014 г. предписывал не просто уведомление, а необходимость получения согласия залогодержателя. Следовательно, и на заключение брачного договора, предметом которого являлось определение юридической судьбы жилого помещения, находящегося в залоге, до вступления в силу последних нововведений в ГК требовалось согласие залогодержателя. Соответственно, после 1 июля 2014 г. супруги могут самостоятельно определить судьбу своего имущества без учета мнения залогодержателя. Представляется, что изменение редакции ст. 346 ГК РФ не приведет к нарушению баланса интересов залогодержателя и залогодателя, так как предмет залога сохраняется, имущественные права залогодержателя не затрагиваются. При этом залогодержатель не создает препятствий для самостоятельного определения супругами размера доли в их праве общей собственности, что полностью соответствует принципам семейного права, в частности недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи. При не достижении супругами (бывшими супругами) соглашения относительно раздела общего имущества спор будет разрешаться в судебном порядке. Особенностями данного спора является то, что: 1) делится не только жилое помещение, но и долги супругов (бывших супругов) по кредитным обязательствам; 2) к участию в деле привлекаются кредитные организации, предоставившие кредит на покупку спорного жилого помещения. В данном случае речь идет только об общих обязательствах супругов. Сложность отнесения долгов к той или иной группе заключается в том, что законодатель умалчивает о критериях деления обязательств на личные и общие. К общим долгам относятся те обязательства, которые возникли по инициативе обоих супругов или одного из них, но в интересах всей семьи. Личными долгами являются те, которые возникли 1. самостоятельно у каждого из них: до заключения брака или хотя и после заключения брака, но исключительно для удовлетворения сугубо личных потребностей супруга; 2. вследствие долгов, перешедшее по наследству во время брака одному из супругов (долг наследодателя), или другое раздельное имущество одного из супругов; 3. другие долги, непосредственно связанные с личностью супруга. Таким образом, решающее значение в определении долга общим должен иметь факт использования полученного по обязательству в интересах семьи и на нужды семьи (общие нужды), под которыми понимаются потребности совместного проживания, ведения общего хозяйства, содержания и воспитания детей, взаимной заботы и содержания. Варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге Возможны следующие варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге: 1) как доли супругов в общем имуществе, так и долги по кредитным обязательствам признаются равными; 2) жилое помещение передается одному из супругов вместе с оставшимися долгами, а второй супруг вправе рассчитывать на половину денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита. Разрешая вопрос о разделе жилого помещения, находящегося в залоге, суд должен не только обеспечить баланс интересов супругов (бывших супругов), но и учесть права их кредиторов. Так, если кредитный договор заключался с обоими супругами с учетом их платежеспособности, то вероятнее всего, что кредитную организацию устроит первый вариант раздела имущества. Об этом свидетельствует и судебная практика. Распределение долгов между супругами в рамках судебного процесса по разделу имущества не прекращает их обязанности должников по солидарной ответственности перед банком. Поэтому, если один из супругов откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга. В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму . Используемая п. 2 ст. 325 ГК РФ конструкция регресса дает основание констатировать самостоятельность и независимость права такого должника (регредиента) от существовавшего права кредитора. Отсюда, с прекращением основного обязательства утрачивают силу дополнительные по отношению к нему обязательства, то есть прекращается начисление процентов на сумму долга и т.п. Равным образом в рамках регрессного обязательства регрессанты (должники) не могут использовать возражения, которые они могли противопоставить кредитору. Наконец, самостоятельность регрессного требования означает, что срок исковой давности по этому требованию должен исчисляться с момента его возникновения (момента погашения солидарного обязательства одним из содолжников). Для того чтобы избежать предъявления требований со стороны кредитора сверх своей доли, супругу необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об изменении условий кредитного договора. В судебном решении не должно быть формулировок об изменении кредитного договора, так как в порядке п. 3 ст. 39 СК РФ разрешаются только споры о распределении общих долгов супругов. Как уже отмечалось, вторым возможным вариантом раздела жилого помещения, находящегося в залоге, является передача последнего одному из супругов вместе с оставшимися долгами и выплата второму супругу компенсации в размере ½ денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита. Указанный случай возможен в случае согласия кредитора (банка) на изменение числа заемщиков в общем денежном обязательстве супругов… На практике нередки случаи, когда после развода и раздела имущества никто из супругов не желает и не намерен исполнять обязательства по договору ипотеки. В таких случаях продажа ипотечного жилья и последующий возврат непогашенной части кредита банку являются лучшим вариантом разрешения проблемы. Оставшуюся после расчета с банком денежную сумму супруги могут разделить между собой по своему усмотрению. Конечно продажа заложенного жилья должна осуществляется с согласия банка и под его контролем.  Основные выводы: Подводя итоги сказанного можно сделать следующие основные выводы: 1. В случае развода и раздела имущества супругами делится не только жилое помещение, но и долги супругов (бывших супругов) по кредитным обязательствам; решающее значение в определении долга общим должен иметь факт использования полученного по обязательству в интересах семьи и на нужды семьи (общие нужды); к участию в деле привлекаются кредитные организации, предоставившие кредит на покупку спорного жилого помещения. 2. Возможны следующие варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге: как доли супругов в общем имуществе, так и долги по кредитным обязательствам признаются равными; устанавливается режим долевой собственности;

жилое помещение передается одному из супругов вместе с оставшимися долгами, а второй супруг вправе рассчитывать на половину денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита.

Более подробную бесплатную консультацию семейного, имущественного и кредитного юристов Вы можете получить на личном приеме специалиста в офисе Юридического Центра “ЗаконЪ”

Источник: https://centr-zakon.ru/poleznaya-informatsiya/111-osobennosti-razdela-obshchego-imushchestva-nakhodyashchegosya-v-ipoteke-zaloge.html

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Ипотека является совместно нажитым

Покупка супругами квартиры в ипотеку  иоформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом,  а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.Разберемся подробнее.

статья обновлена 16.09.2020 г

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:

1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

В договоре купли-продажи может  фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них  уточните! в разных банках — разные программы) и купить квартиру:

  • в общую совместную собственность
  • общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
  • единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)

2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.

3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов,  два документа — нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.

ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет залог долей не всеми участниками долевой собственности)

Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если нотариальный брачный договор не составлялся,  квартира признается  совместно нажитым имуществом.

Нотариальное согласие на залог  от вас потребует  ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог  нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.ВНИМАНИЕ!!!

Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.

Если супруги оформляют(регистрируют)  общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.

Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

Кстати,  многие кредитные учреждения в пакет документов по квартире требуют  приложить предварительный договор купли-продажи. Без этого документа 90% сделок разваливается на этапе подготовки и проверки документов.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного  предварительного  договора с учетом ипотечной сделки.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.

Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

Согласие супруги на залог квартиры

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Налоговый вычет супругам

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов

Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.

Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.

При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.

Подробнее об этом читайте в статье:

https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/

Всегда рада разъяснить. Автор

https://youtu.be/4MWobeO6rUE

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/08/23/pokupka-suprugami-kvartiryi-v-ipoteku/

Ипотека до брака в 2020 году: особенности и нюансы

Ипотека является совместно нажитым

По закону имущество, приобретенное до регистрации брака, не полежит разделу в случае его расторжения. Но когда речь идет о собственности, купленной в кредит, появляются отдельные нюансы. Например, ипотека до брака имеет свои нюансы, потому что делится не только квартира, купленная на заемные средства, но и долг, который еще не погашен.

Можно ли взять ипотеку до брака

Несмотря на то, что ипотека – это вид кредита, который чаще всего оформляется на супругов, закон не предписывает обязательное наличие семейного статуса у заемщика. Поэтому она может быть оформлена:

  • отдельным физическим лицом;
  • парой, планирующей пожениться, но подающей заявку в банк до бракосочетания;
  • лицами, проживающими в «гражданском браке».

Последнее условие ранее не рассматривалось банками, но в последнее время прибрело популярность, при условии оформления долевой собственности на приобретаемую недвижимость.

Как делится ипотечная квартира, купленная до брака по закону

Если квартира куплена в ипотеку до брака, она не должна считаться совместно нажитым имуществом и делиться при разводе. Однако подобный закон распространяется на собственность, приобретенную на личные средства.

Что касается ипотечной недвижимости, сразу после регистрации брака, считается, что погашение долга производится из общего бюджета, а значит, и на имущество появляются равные права. В этом случае не имеет значения, кто из супругов погашал кредит.

Ситуация усложняется, если ежемесячные платежи вносил муж, который и оформил ипотеку до брака, а жена после свадьбы ушла в декрет и находилась в отпуске по уходу за ребенком.

Подобная причина отсутствия личных платежей второго супруга считается уважительной и не может стать основанием для отказа в доле квартиры.

Если же муж или жена принимает участие в погашении долга по недвижимости, приобретенной до регистрации брака, это является законным основанием для получения полагающейся ему доли при разводе.

Важно! Часть, причитающаяся второму супругу после расторжения семейных уз, рассчитывается на основании финансовых средств, потраченных им на оплату кредита. Поэтому необходимо сохранить все чеки и квитанции, подтверждающие факт внесения платежей.

При расторжении брака возможны следующие варианты разделения обязательств по кредиту, оформленному до женитьбы:

  • признание ипотеки личным долгом мужа (жены), оформившего его до брака и выплата компенсации второму супругу за понесенные расходы на оплату долга в добровольном порядке по соглашению сторон либо по решению суда;
  • разделение недвижимости на доли с переоформлением займа на каждого супруга по отдельности;
  • совместная выплата долга бывшими мужем и женой после развода и получение соответствующей части квартиры после его полного погашения;
  • досрочная оплата кредита по требованию банка, если он посчитает, что доходы заемщика уменьшаются после развода (например, из-за алиментных выплат).

Особенности ипотеки на квартиру в новостройке до брака

Если займ оформлялся заемщиком до того, как выйти замуж (жениться) в строящемся доме, который был сдан уже после регистрации брака, при разводе необходимо учитывать следующие нюансы:

  • право собственности на недвижимость выдается только после сдачи построенного дома в эксплуатацию;
  • если объект сдается после регистрации семейного союза, имущество считается общим, даже если ипотека оформлялась до этого;
  • второй супруг имеет право на половину квартиры, независимо от того, кем вносился первоначальный и ежемесячные платежи по кредиту.

Обратите внимание! Даже если развод состоялся до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, второй супруг вправе подать иск о возмещении своих расходов на погашение кредита.

Варианты компенсации для второго супруга

Если оформляется развод, второй супруг может рассчитывать на следующие способы компенсации ипотечной квартиры:

  • получение доли недвижимости в соответствии с расходами, которые он понес на оплату долга (после полного погашения кредита);
  • выплата компенсации супругом, купившим жилплощадь до свадьбы;
  • оформление нового займа, который будет выплачиваться отдельно от бывшего мужа (жены) после деления квартиры на доли;
  • продажа недвижимости (с согласия банка) и разделение полученной суммы.

Судебная практика и образец иска

Если бывшие супруги не могут достичь согласия в вопросе раздела имущества, им нужно обратиться в суд для решения вопроса.

Для этого необходимо:

  • подать соответствующие иск в районный суд по месту регистрации объекта недвижимости;
  • представить документы, подтверждающие позиции сторон (квитанции, чеки о внесении платежей);
  • явиться на слушание и получить решение судьи.

Иск составляется согласно стандартным положениям гражданско-процессуального судопроизводства.

В нем нужно указать:

  • реквизиты судебного органа;
  • сведения о сторонах;
  • информацию о предмете спора (описание квартиры);
  • дату приобретения недвижимости;
  • лицо, на которого была оформлена жилплощадь при покупке;
  • средства, из которых производилось погашение ипотечного долга;
  • наличие/отсутствие брачного договора;
  • требования по разделу имущества;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дату и подпись истца.

Образец данного искового заявления можно посмотреть здесь.

Принимая решение, суд учитывает не только интересы бывших супругов, но и третьей стороны спора – банка, выдавшего заем, который является кредитором и залогодержателем спорного имущества.

Судебная практика по данному вопросу показывает, что при принятии решения, суд исходит из следующих обстоятельств:

  • кем была приобретена квартира;
  • кто вносил первоначальный взнос;
  • как второй супруг участвовал в процедуре погашения долга;
  • из каких источников оплачивался кредит;
  • наличие несовершеннолетних детей.

Кроме того, согласно судебной практике, банки крайне редко соглашаются на разделение долга и перезаключение кредитных договоров. А отсутствие возражений со стороны залогодержателя является определяющим в решении вопроса.

Как обезопасить свои имущественные права при разводе

Исходя из того, что судебное решение сложно предугадать, желательно позаботиться о защите собственных интересов самостоятельно.

Это можно сделать:

  • составив соглашение о разделе имущества, который также регламентирует распределение кредитных обязательств;
  • заключив брачный договор, который устанавливает условия по ипотечной недвижимости: размер полагающейся каждому части, компенсацию, выплакивающуюся в случае отказа от своей доли, размер платежей каждого супруга, возможность выплаты компенсации путем передачи другого объекта недвижимости с указанием ее стоимости.

Заключение подобных договоров целесообразно и тогда, когда оформляется ипотека в браке. Соглашения защищают имущественные интересы каждой стороны в случае расторжения семейных уз.

Даже если супруги изначально не планировали составлять брачный договор, в случае принятия решения о покупке жилплощади в кредит, стоит подумать о его заключении. Это можно сделать сразу в банке при оформлении кредитного договора.

Дополнительное преимущество подобного соглашения – повышение вероятности одобрения заявки по займу.

Если ипотека оформляется в браке, но только на одного из супругов наличие брачного договора обязательно, потому что он позволяет банку сразу оценить степень своих финансовых рисков.

Таким образом, несмотря на то, что покупка квартиры на заемные средства является отличной возможностью приобретения собственной жилплощади, данная процедура имеет свои особенности, касающиеся разделения имущества в случае развода.

Подробнее про брачный договор при ипотеке, а также про раздел ипотечной квартиры при разводе вы узнаете далее.

Ждем ваших вопросов. Напоминаем, про возможность бесплатной консультации с юристом у нас на сайте. Просто оставьте заявку в специальной форме и мы вам перезвоним.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipoteka-do-braka.html

Ипотека и ДДУ – совместно нажитое имущество супругов?

Ипотека является совместно нажитым

Развод всегда тягостен для семьи не только личными переживаниями, но и необходимостью менять привычный уклад жизни, в частности условия и место проживания. Если жилье семейной пары было приобретено в ипотеку, которая все еще не выплачена, ситуация дополнительно отягощается, поскольку не всегда понятно как делить такое имущество.

Является ли ипотека, ДДУ и материнский капитал совместно нажитым имуществом, если они были приобретены или проинвестированы во время брака?

В статье 34 Семейного кодекса РФ говорится, что все имущество, нажитое в браке и приобретенное от общих доходов, является общей собственностью мужа и жены. При этом общими считаются все доходы, которые были получены каждым из супругов за время брака.

Статья 39 СК РФ регламентирует то, что при разделе совместно нажитое имущество делится между мужем и женой в равных долях, также как и долги, за исключением особых случаев. Рассмотрим практические вопросы разделения ипотеки между семейной парой на примерах.

Исключения, при которых имущество одного из супругов не может считаться совместно нажитым

Исключительных случаев, при которых собственность одного из разводящихся не будет разделено между обоими супругами не так много и для всех таких исключений есть дополнительные моменты, позволяющие второму супругу претендовать на получение собственной доли.

К таким исключениям относятся:

  1. Собственность, которая была приобретена одним из супругов до или после брака и соответственно не является совместно нажитой. В подтверждение того, что имущество не подлежит разделу необходимо предоставить суду документы, подтверждающие дату вступления в право собственности. Однако существуют несколько уточнений, позволяющих второму супругу получить свою долю от собственности:
  • супруг, не являющийся собственником недвижимости, внес существенный вклад для поддержания ее сохранности (сделал дорогостоящий ремонт за собственные средства и т.п.),
  • у супругов есть совместные несовершеннолетние дети, которые имеют право на проживание в квартире родителя вместе со своим опекуном, если опекуном будет назначен родитель, который не владеет недвижимостью.
  1. Имущество, которое было взято в ипотеку или кредит до заключения брака, но выплачивалось на протяжении брака. Считается, что в таком случае заемщик выплачивает задолженность по кредиту полностью за свой счет. Но если имеются доказательства того, что кредит выплачивался и за счет другого супруга, суд может утвердить решение о принудительной выплате компенсации либо выделении доли в собственности, которая будет соответствовать тратам.
  2. Имущество, которое было унаследовано или получено в дар одним из супругов во время или до заключения брака – действуют общие правила как для имущества, приобретенного до брака, за исключением случаев, описанных в первом пункте.
  3. Наличие брачного договора, где прописаны условия раздела имущества при разводе, также может лишить одного из супругов прав на притязание на недвижимость, однако, интересы несовершеннолетних детей супругов будут учтены в любом случае. Также в судебной практике бывают и случаи оспаривания брачных контрактов.

Чтобы отстоять в суде право на владение долей от собственности семьи, не являющегося совместно нажитой, необходимо заранее подготовить все необходимые документы, список которых может существенно отличаться в зависимости от причин наличия притязаний на недвижимость  (чеки и банковские выписки, подтверждающие оплату, документы на детей и т.д.).

Отдельно следует сказать о гражданском браке. Согласно с гражданским кодексом, супруги, не оформившие свои отношения официально, именуются сожителями, а сожители не могут иметь имущественных притязаний по отношению друг к другу. Если в семье есть совместные несовершеннолетние дети, суд обязательно учтет их интересы.

Взаимосвязь понятий расторжения брака и раздела имущества

Принято считать, что понятия расторжения брака и раздела имущества взаимосвязаны и должны следовать друг за другом, однако, это не так. Разделить имущество семейная пара может также и находясь в браке, для это им нужно просто обратиться к нотариусу, который составит соглашение о разделе имущества.

Соглашение о разделе имущества – документ, определяющий доли собственности каждого из супругов в совместном имуществе.

Соглашение составляется в соответствии с добровольными пожеланиями самих собственников и согласно с его условиями каждый супруг может иметь долю любого размера, не обязательно равную доле другого супруга от общего имущества.

Таким образом, муж и жена могут определить одного собственника определенного имущества (к примеру, один супруг определяется собственником квартиры, а второй автомобиля) либо стать долевыми совладельцами имущества, то есть определить долю каждого.

В документе также рекомендуется учитывать и интересы несовершеннолетних детей, то есть определять и их часть в совместной недвижимости. В противном случае при разводе возможно одному из родителей придется отстаивать интересы детей в судебном порядке.

Однако все имущество, нажитое в браке после подписания соглашения о разделе имущества, будет считаться совместным и при разводе делится в равных частях между обеими сторонами.

Особый случай, это когда супруги решают разделить имущество после развода. Статья 38 СК РФ позволяет такую возможность.

Ипотека как совместно нажитое имущество

Ипотека, взятая в период брака, как и все имущество, что было приобретено в браке, является совместно нажитым имуществом.

При этом между супругами должна быть поделена не только взятая в кредит собственность, но и задолженность по платежам.

Если же недвижимость была поделена в неравных долях или осталась только за мужем или женой, каждая из сторон будет выплачивать только часть задолженности, отвечающую стоимости взятой с ипотеку недвижимости, которой он владеет.

При совместной выплате ипотеки двумя разведенными супругами очень важно чтобы оба плательщика были ответственными и вовремя вносили платежи, что достаточно проблематично на практике.

Банк редко соглашается на изменения в договоре ипотеки связанные с изменением количества плательщиков за один объект недвижимости, но предлагает более удобные и выгодные для клиентов решения, о которых поговорим ниже.

Развод после заключения договора ДДУ

Договор долевого участия – договор, подтверждающий намерения физических лиц приобрести квартиру в еще не построенном доме. Как правило, оба супруга при заключении договора указываются в документе в качестве заемщика и созаещика, но даже если это не так, право на владение квартирой имеют и муж, и жена, если стоимость квартиры и при необходимости ипотека выплачивались в период брака.

Вне зависимости от того, кто указан собственником квартиры, недвижимость будет разделена между семейной парой, если оно оплачивалось в период брака.

Если же только часть стоимости имущества была выплачена в период брака, а другая до заключения брака или после развода за средства только одного супруга, между семейной парой будет разделена только выплаченная в период брака часть квартиры, а остальная площадь считается собственностью того из супругов, кто ее оплатил.

Если официально документы на собственность на квартиру были оформлены уже после расторжения брака и собственником указан один из супругов, суд оставит за вторым супругом право на владение полагающейся ему доли.

Также в ситуации когда до официального заключения брака и муж, и жена внесли свои средства в приобретение жилья, но оформлен договор был только на одного человека, за вторым супругом также останется право на владение квартирой. То есть решающим фактором здесь является кто из супругов фактически приобрел недвижимость, но если средства вносились не во время брака, нужно предоставить доказательства оплаты части стоимости жилья.

Отдельно стоит упомянуть о случае когда дом фактически недостроен и не введен в эксплуатацию, но у супругов, заключивших ДДУ, возникла необходимость развода. В таком случае за обоими супругами также остаются права на ту часть недвижимости, которую они оплатили совместно, но право собственности на остальную часть недвижимости зависит от порядка выплат после развода.

В ситуации когда договор ДДУ заключен, но платежи еще не производились, тот из супругов, который планирует в дальнейшем приобрести квартиру за свои деньги, станет ее собственником, а второй супруг не будет иметь права претендовать на долю в имуществе.

Раздел ипотеки между супругами при сотрудничестве сторон

Если оба супруга при разделе собственности могут досудебно урегулировать вопрос о делении ипотеки, возможны следующие варианты решения:

  1. Отказ от притязаний на квартиру со стороны одного из супругов в пользу другого. Отказаться от права собственности на имущество при разводе один из супругов может как безвозмездно, так и при условии выплаты определенной материальной компенсации. Размер компенсации может быть оговорен супругами и исходить из вклада каждого в выплаты по ипотеке либо равняться 50% от суммы уже внесенных взносов. После получения компенсации человек может использовать средства для внесения первого платежа новой ипотеки. Оставшиеся же платежи по кредиту за бывшую квартиру семьи вносит ее новый владелец.
  2. Продажа квартиры и раздел средств между супругами в равных частях или в соответствии с договоренностью. Часть вырученных средств также идет на оплату оставшейся части ипотечного долга перед банком, но оставшиеся средства супруги могут использовать и для внесения первых платежей по новым ипотекам.
  3. Раздел долга по ипотеке и ипотечной недвижимости между супругами в произвольных долях.

Фактически до полной выплаты ипотеки залогодержателем квартиры остается банк, поэтому для изменения условий в договоре ипотеки или продажи квартиры необходимо также его согласие. Если банк не желает идти на сотрудничество, возможен вариант досрочного погашения ипотеки для удобства раздела имущества.

Раздел ипотеки при разводе по решению суда

Если супруги или один из супругов не будет сотрудничать с судом при рассмотрении дела о делении имущества, ипотека будет поделена между супругами в равных долях. То есть бывшие муж и жена теперь будут владельцами 50% квартиры, взятой в ипотеку в браке, и вынуждены самостоятельно выплачивать по 50% ипотечных платежей.

Такое решение будет не слишком удобным в том случае, если в браке ипотека оформлялась только на одного из супругов, и впоследствии банк будет требовать своевременных выплат по кредиту только от плательщика. Однако сегодня большинство банков стараются при выдаче ипотеки указывать в договоре обоих супругов в качестве заемщиков.

Если же квартира была взята в ипотеку одним из супругов до брака, но впоследствии кредит выплачивался из семейного бюджета, владельцем недвижимости остается заемщик, указанный в договоре с банком, который при этом обязан компенсировать второму супругу половину всех платежей, внесенных за время брака.

Раздел ипотеки при наличии несовершеннолетних детей

Обычно суд в таком случае выделяет долю ребенка от общей жилплощади, добавляющуюся к доле того родителя, с которым останется ребенок. Если при внесении первого взноса ипотеки использовались также и средства материнского капитала, доля ребенка будет выделена в обязательном порядке.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/06/17/ipoteka-ddu-sovmestnoe-imushhestvo-suprugov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.