Ипотека в совместной собственности при разводе

Ипотека в совместной собственности при разводе

Содержание

Раздел квартиры в ипотеке после развода супругов

Ипотека в совместной собственности при разводе

Приветствуем! Наших читателей часто интересует вопрос о том, как делится ипотека при разводе супругов. Статистика показывает, что более половины заключенных браков в России заканчиваются разводом.

К моменту разрыва большинство семей успевают обзавестись совместно нажитым имуществом, в том числе жильем, взятым в кредит. Когда человек, который взял жилищный займ, разводится, перед ним встают большие проблемы, связанные с разделом приобретенной недвижимости.

 Ипотека при разводе становится одним из камней преткновения между уже бывшими супругами. Вопросы «Как поделить квартиру?» и «Как переоформить ипотеку?» становятся еще более важными, если есть дети, права которых также необходимо учитывать.

Нюансов, влияющих на раздел ипотеки при разводе, очень много. Остановимся поподробнее на основных моментах.

Разведусь!

То, как делится ипотечная квартира при разводе, сильно зависит от времени оформления займа. Заключение кредитного договора до или после официальной регистрации брака будет влиять на законность раздела приобретенной недвижимости при расторжении семейных уз.

Ипотека до брака

Развод с ипотекой, взятой до регистрации отношений в ЗАГСе, является одним из самых легких вариантов.

Если один из супругов приобрел жилье в ипотеку до брака, то он остается единственным собственником квартиры и будет выплачивать остаток долга самостоятельно.

Второй супруг может претендовать на долю в недвижимости или компенсационную выплату, если сумеет доказать, что за время семейной жизни он участвовал в выплате ежемесячных платежей по кредиту или за его счет был произведен ремонт квартиры.

По законодательству все долги и имущество делятся между супругами поровну, поэтому вполне реально подать супругу, у которого не осталось собственности, заявление в суд на компенсацию.

Раздел ипотеки в гражданском браке

Согласно российскому законодательству у людей, живущих в гражданском браке, не возникает обязательств о разделе имущества после прекращения отношений как при разводе взарегистрированной семье.

Приобретенное в период сожительства жилье останется у того, кто является его владельцем по свидетельству на право собственности.

Ипотека до бракаофициального может быть разделена между бывшими влюбленными, только если квартира была зарегистрирована на двоих, а гражданские жена с мужем являлись созаемщиками.

Ипотека в период брака

Жилье, приобретенное в браке, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если в свидетельстве на право собственности значится только один владелец.

Если квартира куплена в кредит, взятый одним из супругов, то второй в подавляющем большинстве случаев является созаемщиком. Таким образом, оба получают солидарную ответственность за возврат долга кредитору. При расторжении семейных уз все имущество обычно делиться поровну.

В тупик может завести вопрос, как разделить квартиру в ипотекеособенно если у разводящихся остался приличный долг перед банком.

  • Если супругипри расторжениибрака сохранили хорошие отношения, то уже разведенные могут продолжать вместе оплачивать ипотеку. Но уведомить банк о разводе все же придется, особенно если этот пункт прописан в ипотечном договоре.
  • Бывшие супругив большинстве случаев предпочитают разделить недвижимость и ежемесячные платежи на равные доли. Однако сегодня банки очень редко решаются на переоформлениеипотеки, поскольку рискуют получить вместо одного просроченного кредита два. Более того, банк может потребовать в случае развода досрочно вернуть всю сумму долга.
  • Можно выплатитьбанку задолженность, а квартиру продать и поделить вырученные деньги пополам. Если остаток долга от ипотеки перед банком небольшой, то это будет самым оптимальным вариантом решения проблемы.
  • Один из супругов может отказатьсяот своей доли в квартире. В этом случае банки идут на выведение его из ипотечного договора, при финансовой возможности второго своевременно вносить ежемесячные платежи.

Если квартира приобретена в период брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства, находившиеся на банковских счетах или полученные в наследство, то при наличии достаточных доказательств супруг, фактически купивший жилье за собственные средства, может рассчитывать остаться его единственным собственником. При разводе ипотеку оставят ему, а второму супругу будет положена компенсация в размере половины ежемесячных платежей, выплаченных в период совместного проживания.

Особая ситуация возникает, если жилье было приобретено по программе «Военная ипотека». Согласно ее условиям собственником квартиры, как и заемщиком по кредиту, может быть только военнослужащий.

Члены его семьи после развода не смогут претендовать на квадратные метры в таком жилом помещении, что противоречит положениям Семейного кодекса.

Банки решают эту проблему путем внесения в ипотечный договор пункта об обязательном заключении между супругами брачного контракта.

Влияние наличия брачного договора на ипотеку при разводе

Развод при наличии ипотеки может значительно затянуться. Супруги созаемщики в силах ускорить этот процесс прописав, как делить кредитное жилье и кто будет оплачивать ипотеку после развода в брачном договоре.

Брачный договор, заверенный нотариусом, можно составить как до вступления в брак, так и во время семейной жизни, в том числе и после покупки квартиры в ипотеку. В последнем случае обязательно следует уведомить банк о его подписании. Оспорить то, как делится ипотека после развода супруговпо брачному договору, кредитная организация может только в судебном порядке.

В большинстве случаев банки требуют подписать брачный договор до оформления ипотеки. Чаще всего это связано с тем, что один из супругов мешает положительному решению по ипотеке. Основными причинами могут быть:

  • Плохая кредитная история;
  • Закредитованность;
  • Отсутствие официального дохода супруга и как следствие общая неплатежеспособность семьи.

В данном брачном договоре прописывается все, что может произойти важного для банка, а именно:

  • Второй супруг отказывается от претензий. раздел квартиры в ипотеку при разводе будет, происходит в пользу основного заемщика.
  • Отказывается об обязательств, и не несет ответственности за оплату потеки.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Чтобы разобраться, что делать с ипотекой при разводе и как разделить ее между разводящейся семейной парой без судебного разбирательства, составим пошаговый алгоритм действий:

  1. Если ипотека была оформлена в браке и супруги решили развестись, то им необходимо заключить мировое соглашение о разделе квартиры и оставшейся части долга;
  2. С этим соглашением заемщики отправляются к кредитному менеджеру банка, занимающемуся вопросами ипотеки. Это следует сделать после официальной регистрации развода. В банк нужно будет предоставить ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние полгода;
  3. При положительном решении кредитора о разделе ипотеки оформляется два новых ипотечных договора на каждого из заемщиков и выдаются скорректированные графики платежей. За переоформление документов скорее всего придется заплатить комиссию в размере 1-2 % от суммы долга. Либо один из созаемщиков выводится из состава должников и лишается права на недвижимость.

Следует помнить, что банки не любят рисковать. Ситуация, когда созаемщики по ипотеке разводятся, сама по себе не является для них поводом к делению платежей и остатка займа на две части или выводу супруга из состава заемщиков. Одобрение подобной сделки получить крайне сложно. Поэтому желательно заранее обсудить, как быть в случае отказа банка от изменения условий договора.

Что будет с ипотекой при разводе супругов с несовершеннолетними детьми

Ипотека при разводе супругов с детьмикак и совместно нажитое имущество, может быть поделена только судом. Ипотечную квартиру делят с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Квартиру в ипотеке при разводе семьи, где есть ребенокможно поделить между супругами, только если она состоит из нескольких комнат. Однокомнатная квартира в ипотеке при разводе не может быть поделена, так как нельзя выделить доли в натуре. Если муж оставляет жену с маленьким ребенком в однокомнатной квартире, ему может быть выплачена часть стоимости жилья в виде компенсации.

Какие варианты раздела, если квартира в ипотеке при разводе есть ребенок:

  • При его отказе от доли в квартире, банки оформляютоставшийся по кредиту долг на бывшую супругу, только если у нее достаточно средств на оплату платежей. Если бывшая жена не сможет оплачивать кредит, то даже при отсутствии притязаний на жилье, муж останется в числе созаемщиков, и вынужден будет платить ипотечные платежи.
  • Тому, кто останется жить с несовершеннолетним ребёнком чаще всего достается большая доля жилого помещения. Суд может разделить ипотеку поровну, либо пропорционально долям в собственности. При наличии определенных обстоятельств (нахождении матери в декрете, инвалидности или временной нетрудоспособности) с согласия кредитора доля супруга, остающегося с ребенком, в ежемесячном платеже может быть снижена. Алименты и ипотека станут на установленное судом время обязанностью второго родителя.
  • Ипотека и несовершеннолетниедети могут быть связаны с помощью материнского капитала. После появления второго ребенка многие семьи направляют полученную субсидию на частичное погашение долга по ипотеке или на первоначальный взнос. При этом возникает обязанность родителей ввести детей в число собственников квартиры. В случае развода доля в квартире родителя, остающегося с детьми, будет увеличена за счет детских долей. Задолженность по кредиту, скорее всего, будет поделена между обоими родителями поровну, поскольку они оба ответственны за содержание совместных детей.
  • Мать после развода супругови раздела ипотеки может погасить свою часть долга материнским капиталом. Но распоряжаться своей частью квартиры она не сможет до полного погашения бывшим супругом оставшейся части займа.

Отказ от оплаты задолженности одним из бывших супругов

Если расстающиеся муж и жена не договорятся о том, как платить по ипотеке при разводе, то при отказе одного из них от оплаты ежемесячных платежей происходит нарастание просроченной задолженности. При просрочке более трех-четырех месяцев кредитор вправе отобратьзаложенное жилье, чтобы продать его и погасить долг.

Нередко возникает ситуация, когда созаёмщики по ипотеке развелись, а квартира осталась у одного из них. Бывший супруг, покинувший квартиру, может отказываться оплачиватьсвою часть платежа в банк, ссылаясь на то, что он не пользуется жильем. Если при этом он откажется и от своей доли в квартире, то ипотека после развода с согласия банка может быть переоформлена на оставшегося заемщика.

Если бывший муж или жена отказывается только от обязанности по оплате долга, то второму супругу придется самостоятельно гасить обе части платежа или ждать санкций банка за просрочку возврата займа. Банки обычно ждут несколько месяцев, начисляя пени на просроченную сумму, а затем отберутквартиру и выставят ее на аукцион.

Отобранная квартира может быть продана по стоимости значительно дешевле ее рыночной цены. С вырученных от продажи денег будет погашен остаток долга по ипотеке, включая пени и штрафы за просрочку. Оставшуюся сумму вернут созаемщикам. В результате добросовестный плательщик может остаться и без жилья, и без денег.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Делить при разводе деньги значительно легче, чем жилье. Поэтому супруги могут попытаться продать ипотечную квартиру.

Для этого потребуется получить согласие банка и найти покупателя, согласного на приобретение недвижимости под обременением.

Поскольку покупка квартиры в ипотеке процедура довольно длительная, то потерю времени для покупателя придется возмещать приличной скидкой от рыночной стоимости.

Совместное проживание после развода редко кому нравится. Если продать квартиру и разделить ее стоимость для покупки другого жилья не удается, то можно разъехаться на съемное жилье и дождаться окончания срока ипотеки.

Правда, без одобрения банка владельцы не смогут сдать квартиру в аренду. А значит, выплачивать за счет арендных платежей жилищный кредит не получится. Но данное требование банка редко реально применяется.

Ипотечные квартиры сдаются без проблем.

Сегодня судьба купленного в кредит жилья и остатка долга за него перед банком чаще всего решается в судебном порядке. Судебная практикасформированная по разделу квартиры, приобретенной в ипотеку, при разводе довольно неоднозначная.

Решения, вынесенные судами, находящимися в разных регионах, могут быть диаметрально противоположными. Результат во многом зависит от юридической подкованности супругов или таланта адвоката. Поэтому, выбирая в качестве способа приобретения семейного жилища ипотеку, следует заранее обдумать и предусмотреть любые варианты развития событий.

Если вам требуется юридическая поддержка при разводе и разделе ипотеки, то запишитесь на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме в углу. До конца года действует специальная акция. С его помощью вполне реально получить компенсацию от супруга и оставить квартиру за собой и защитить интересы детей при разводе.

Также рекомендуем почитать наш следующий пост «Можно ли продать квартиру в ипотеке». Очень важно знать каждому из супругов.

Ждем ваши вопросы ниже и в заявке к нашему юристу. Будем благодарны вам за оценку статьи, клики по кнопкам социальных сетей и подписку на новости.

Источник: https://giak.ru/nalogi/razdel-kvartiry-v-ipoteke-posle-razvoda-suprugov.html

Ипотека при разводе — особенности раздела ипотечной недвижимости и долга

Ипотека в совместной собственности при разводе

Бракоразводный процесс с наличием ипотеки на квартиру усугубляется нюансами разделения долга между супругами. Ипотека при разводе рассматривается совместно с заявлением супругов (или одного), окончательное решение в большей степени зависит от сроков, когда оформлялся жилищный займ.

Рассмотрим в деталях, как делится долг между супругами в фактическом (официальном) и гражданском браке в период разрыва отношений, а также моменты относительно льготного кредитования с государственной поддержкой.

Нужно уведомить банк

Законодательно установлено, что при соглашении с банком второй член семьи (супруг или супруга) автоматически выступают созаемщиками, что означает равную степень материальной ответственности, независимо от подписи на кредитном договоре. Оптимальный вариант, когда необходим раздел ипотеки, – уведомить кредитное учреждение о бракоразводном процессе, где предложат альтернативные варианты раздела совместного имущества.

Самыми распространенными способами разделения ипотечного долга и жилой недвижимости являются:

  • квартира, взятая в браке, продается, вырученными средствами полностью закрывается ипотечный долг, остальная часть денежных средств делится между супругами поровну;
  • недвижимость переходит в собственность одному из супругов (второй дает письменный отказ от претензий на жилье и освобождается от долга), после чего ипотека остается проблемой исключительно владельца жилплощади;
  • при разводе проводится рефинансирование на имя одного из супругов, который является единственным владельцем недвижимого объекта (на основании письменного октава второго супруга);
  • разделение ответственности между супругами с обязательным погашением обязательств мужей и женой отдельно.

Однако на практике предложенные варианты могут усугубляться межличностными отношениями, когда супруги находятся в стадии конфликта и не могут мирно урегулировать конфликт. Также при разводе учитывается платежеспособность каждого из супругов – нередки ситуации, когда созаемщик или основной заемщик не имеет достаточного обеспечения для своевременного внесения платежей по ипотеке.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе в 2020 году

Раздел ипотечного имущества предполагает долю каждого из супругов в размере 50%. Такой вариант применяется по закону при отсутствии брачного контракта. В противном случае ипотека и развод полностью регулируются заключенным соглашением (в том числе при решении вопросов о недвижимости, приобретенной в ипотеку до вступления в брак).

Если финансовое учреждение готово пойти на уступки, ипотечная недвижимость продается, вырученные средства идут на погашение жилищной ссуды, оставшаяся часть делится 50/50 между мужем и женой.

Чтобы ускорить раздел ипотечной квартиры с разделением долга по 50%, при разводе супругам предстоит доказать собственную платежеспособность, которую кредитор проверяет весьма тщательно уже не в разрезе одной семьи, а как индивидуальных лиц.

Нюансы раздела ипотечной квартиры при разводе

На практике бывшие супруги созаемщики редко находят общий язык, чтобы урегулировать ипотечный вопрос, что вызвано нежеланием какого-либо общения в процессе и после развода. Одни из оптимальных вариантов, когда у мужа или жены есть иное жилье – выплата компенсации в размере погашенных платежей с дальнейшим отказом от своей доли в квартире.

Также при разводе и разделе ипотечного долга необходимо учесть такие нюансы:

  • если один из супругов претендует на долю более 1/2 части, необходимо документальное подтверждение о внесении большей доли средств в качестве ПВ, из личных накоплений, которые присутствовали до вступления в брак;
  • ипотечное жилье, приобретенное до официального брака, является полной собственностью владельца, указанного в свидетельство о праве собственности, вместе с кредитными обязательствами. То есть, при разводе ипотека полностью остается за владельцем недвижимости;
  • раздел квартиры при разводе, приобретенной до брака, но в оплате ипотеки которой участвовали оба супруга в определенный период времени, зависит от документальных доказательств. Муж или жена вправе требовать свою долю, которая рассчитывается на основании внесенных за период общего проживания сумм.

Фактический брак и ипотека

Официальные семейные отношения автоматически делают ипотеку на жилье и приобретенный объект совместно нажитым имуществом. Если квартира куплена в ипотеку в браке, но оформлена на мужа, жена имеет одинаковые с супругом права на 50% жилплощади, так как выступает созаемщиком и несет солидарную ответственность за современное погашение займа.

В этом случае выйти из ипотеки можно продажей имущества с разделением средств поровну, отказом одного из супругов от своей доли с получением компенсации и разделением долга, либо без компенсации с полным освобождением от кредитного договора.

Брачный контракт

Подписанный договор является основополагающим документом, где учтены все права и обязанности супругов при разводе, включая обязательства по ипотечному кредитованию. Если один из супругов вкладывает личные средства (накопления, сбережения, наследство, доход от бизнеса) для покупки жилплощади, при заключении контракта обязательно прописываются данные сведения.

Ипотека до брака, как делить?

Когда жилищный займ оформлялся до вступления в официальные отношения, в случае развода обязательства по кредитному договору остаются за собственником жилья. Когда раздел долга и жилплощади предстоит семье с ребенком, здесь решение выносит исключительно суд, учитывающий права и интересы несовершеннолетних детей.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Каждый договор на приобретение недвижимости в ипотеку предполагает включение второго супруга в созаемщики или поручители. Независимо от доказательной базы, жилищный займ делится поровну 50/50% между женой и мужем. Пересмотр долей обязательств возможен только при достижении личных договоренностей совместно с банком-кредитором.

Продажа квартиры в ипотеке

Банковские учреждения редко идут на подобные решения ввиду сложностей реализации имущества в ипотеке.

Процесс усложняется, если:

  • есть несовершеннолетние дети, что является обременением;
  • опекунский совет запрещает продажу жилплощади без предварительного определения иного места жительства детей;
  • супруги в разводе не достигли консенсуса в разделе имущества и долга по ипотеке.

Действия, когда бывший супруг отказывается платить

Если есть дети, бывшая супруга вправе подать в суд дополнительный иск на бывшего супруга при нежелании участвовать в погашении ипотеки.

В процессе развода суд обязывает отцов оплачивать 50% ипотечного кредита с сохранением доли в квартире.

Если отец детей при разводе отказывается от своей части недвижимости, мать обращается в банк за пересмотром графика платежей и нового распределения обязательств согласно собственным доходам.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Первично определяется место проживания ребенка, часть квартиры которого присоединяется к части родителя, с которым он остается. При разводе мать с ограниченными возможностями (или неплатежеспособная) вправе заявлять ходатайство о временно возложении кредитных обязательств на отца ребенка (в том числе, если он не проживает на одной территории с бывшей семьей).

Военная ипотека и развод

Если недвижимое имущество приобретено по государственной программе поддержки военнослужащих, в случае развода обязательства остаются исключительно за держателем ипотеки. Программа целевого жилищного кредитования для военных предусматривает погашение займа Министерством обороны, ни жена, ни дети не участвуют в разделении ссуды.

Оптимальные варианты раздела

Супругам, которые делят недвижимое имущество при расторжении брака, можно пойти тремя основными путями. Окончательный вариант полностью зависит от сторон и способности договориться мирным путем.

Продать ипотечную квартиру, из вырученных денежных средств погасить кредит, а остальные разделить поровну между супругами

Отличный вариант, чтобы выплата ипотеки при разводе не стала сильной финансовой нагрузкой на обе стороны. Однако способ доступен только при наличии иного жилья у одного из супругов, с кем определяется место проживания детей (если есть). В противном случае опекунский совет может пойти на крайние меры вплоть до лишения родительских прав из-за ненадлежащего ухода за ребенком (детьми).

Платежи по кредиту делятся между бывшим мужем и женой поровну, и каждый начинает нести уже не солидарную, а индивидуальную ответственность за погашение ипотечного займа

Совместная ипотека в процессе развода разделяется 50/50, если ни один из супругов не претендует на больше, чем 1/2 часть квартиры.

Кредитное учреждение перезаключает ипотечный договор, устанавливает для каждого из заемщиков отдельный график платежей.

Фактически, если муж или жена после заключения индивидуального договора отказываются выплачивать свою часть займа, пеня, штрафы и разбирательства с банком возлагаются на конкретного нарушителя.

Один из супругов отказывается от своих прав на ипотечную квартиру в пользу второго и одновременно освобождается от выплат по кредиту

При оформлении ипотеки в браке квартира условно разделена пополам. Жена или муж имеют право отказаться от своей части, при разводе ипотечный долг полностью возлагается на полноправного собственника жилья.

Вопросы и ответы

Дадим некоторые советы и ответим на самые частые вопросы читателей, как делится ипотека, если квартира или иная жилая недвижимость была приобретена вместе с бывшей супругой (бывшим мужем).

Как делится ипотека, оформленная с использованием материнского капитала?

Применение семейного (материнского) капитала в ипотеке предусматривает оформление доли жилплощади в собственность несовершеннолетнего ребенка. Родители, как и при стандартном кредитовании, – это созаемщики, несущие солидарную ответственность за выплату долга.

Грубо говоря, материнский капитал – деньги ребенка, их использование строго регулируется федеральным законом и предусматривает наличие жилья у малолетних детей. При разводе и разделе имущества доля рассчитывается с учетом супругов и детей (например, 1 ребенок – на троих, два ребенка – на четверых и т.п.).

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе?

Если жена или муж располагают иным недвижимым имуществом, по общей договоренности и согласию со стороны банка можно сдавать ипотечное жилье, за арендную плату погашать ипотеку. Когда же присутствует отказ от оплаты задолженности одним из супругов, проще продать квартиру (опять-таки, только с согласия банка), закрыть займ и разделить остаток средств поровну.

Что будет с ипотекой при разводе супругов с несовершеннолетними детьми?

Большая доля недвижимости, как и долга, при разводе достается тому из супругов, с кем остаются несовершеннолетние дети.

Если жена и муж мирно договорились о выплате алиментов и разделе ипотеки, достаточно уведомить о решении конфликта суд или банк.

Если с ребенком остается мать, судом учитываются наличие особых условий и доходность матери – например, при нахождении в декретном отпуске супруга вправе требовать возложение большей части долга на отца детей.

Заключение

Основным правилом при разводе остается своевременное предупреждение банковского учреждения о предстоящем разделении долгов. В этом случае сотрудник порекомендует оптимальные варианты решения для конкретного случая. Продажа квартиры в ипотеке – сложный и длительный процесс, который используется только в экстренной ситуации и обязательно требует одобрения банка-залогодержателя.

Источник: https://rukrediti.ru/ipoteka-pri-razvode-osobennosti-razdela-ipotechnoj-nedvizhimosti-i-dolga/

Разводимся: как поделить квартиру, купленную в ипотеку?

Ипотека в совместной собственности при разводе

Согласно статье 256 ГК РФ, любое имущество, купленное во время брака, — это совместная собственность супругов.

Если до подачи заявления о прекращении семейных отношений не заключить брачный договор, раздел совместного имущества супругов после развода возможен через суд или в рамках добровольного соглашения обеих сторон. Процедура раздела регламентируется 7 главой СК РФ.

В суд для раздела имущества при разводе обращаются и те, кто состоял в гражданском браке. Собственность, купленную при сожительстве, делить сложнее. Но при наличии квитанций и чеков — возможно.

При разводе квартира, автомобиль и другие материальные ценности делятся пополам в финансовом эквиваленте, если супруги не договорились о другом варианте. Исключение составляют объекты, полученные мужем или женой в дар или по наследству — их не делят.

Судебный раздел имущества супругов с детьми при разводе допускает изменения положенной мужу или жене части в пользу несовершеннолетнего ребенка — это указано в статье 39 СК РФ. Родителю надо доказать, что увеличение его части требуется для защиты интересов детей.

Часто такая необходимость возникает при разделе недвижимости.

Делим ипотечную квартиру — 3 способа

Квартира, купленная в ипотеку, — это тоже совместная собственность. При разводе есть 3 способа раздела ипотечной недвижимости. Первый — жилье и долг банку делятся по долям. Супруги заключают дополнительные договоры и после внесения всей суммы становятся собственниками квартиры.

Второй способ — ипотека переоформляется на одного из супругов. После ее погашения он становится единственным владельцем жилья, компенсируя второму супругу половину взносов по ипотеке, выплаченных во время брака.

Третий способ — продажа квартиры и погашение ипотеки при помощи вырученных денег.

Поскольку банк — залогодержатель ипотечного имущества, все сделки с недвижимостью проходят только по его согласию. Поэтому перед тем как продать квартиру, заемщик обязан получить письменное согласие банковской организации.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Согласно постановлению Правительства N 51 от 29.01.2007, перечисленная военнослужащему денежная сумма в рамках накопительно-ипотечной системы — это целевой займ. Он не подпадает под определение «совместная собственность».

Поэтому квартира, купленная с использованием военной ипотеки, при разводе не делится между супругами. Пополам разделяется только сумма, выплаченная сверх займа.

Также, если жена военнослужащего вкладывала в покупку жилья личные средства, она вправе требовать возмещения потраченной суммы, доказав расходы при помощи квитанций или чеков.

Вне зависимости от того, как был потрачен материнский капитал — в качестве первоначального взноса за жилье или для досрочного погашения ипотечного кредита — родители после выкупа недвижимости обязаны выделить доли детям. Поэтому при разводе рекомендуется погасить ипотеку, оформленную с использованием МК.

Сняв обременение, выделяйте доли недвижимости детям, продавайте жилье и делите деньги на всех членов семьи.

Если необходимой суммы на погашение кредита не хватает, составляйте в суде график платежей для обоих супругов или в том же банке берите два новых кредита на сумму, равную остатку долга, чтобы погасить ипотечный долг.

Ниже представлены новостройки с квартирами по военной ипотеке:

Выделить доли детям надо в течение полугода после снятия обременения с недвижимости, купленной на материнский капитал. Правило распространяется и на семейные пары, и на участников бракоразводного процесса, после которого ипотеку еще не погасили.

Если квартира покупается до свадьбы, а ипотечный договор действует и после нее, уплата кредита может осуществляться обоими супругами. При разводе одна из сторон вправе обратиться в суд и подать иск о компенсации расходов.

Также законно требование о выделении части квартиры, равноценной потраченной сумме в рамках кредита. Когда же квартира куплена одним из супругов после прекращения семейных отношений, но до официального расторжения брака, другой супруг не имеет на нее права при разводе.

Чтобы аргументировать это в суде, требуется доказать отсутствие семейных отношений на момент покупки жилья.

Как ускорить процесс раздела имущества

Если брак расторгается через суд, согласно статье 24 СК РФ, супруги могут подать иск о разделе имущества одновременно с заявлением о разводе. Для этого подаются два документа:

  • о расторжении брака;
  • о разделе собственности.

Оба иска рассматриваются поочередно или одновременно.

Даже если разделять общее имущество во время развода не требуется, право на раздел сохраняется. Срок раздела имущества после развода — 3 года. Отсчет идет с момента уведомления обоих супругов о расторжении брака.

Дележ ипотечной недвижимости — главное

Купленная в ипотеку квартира — часть совместной собственности, поэтому при разводе она делится между супругами с учетом интересов детей.

Жилье, приобретенное с использованием военной ипотеки, — собственность только военнослужащего. Если для покупки применили материнский капитал, необходимо выделить доли детей.

При оформлении ипотеки до свадьбы второй супруг может вернуть потраченные им на кредит средства.

Если вы купили жилье до развода, но после прекращения семейных отношений, оно принадлежит только вам.

Источник: https://mirndv.ru/blog/razdel-imushchestva-pri-razvode/

Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов в различных ситуациях

Ипотека в совместной собственности при разводе

Одобрение ипотечного кредита и покупка квартиры становится большим семейным праздником. Однако эйфория быстро улетучивается с осознанием огромной кредитной нагрузки на долгие годы вперед.

За это время многое меняется: место работы, доход, бытовые предпочтения, случается – и семейное положение заемщика.

Для многих разводиться вошло в привычку, но вот что делать с ипотекой при разводе? С этим вопросом мы разбираемся далее.

Развод с кредитом «на руках»: что говорит закон

Когда ипотечный кредит оформляется семейной парой, во внимание принимаются положения трех нормативных документов:

  • Гражданского Кодекса (ГК);
  • Семейного Кодекса (СК);
  • ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следует учитывать условия кредитного договора и брачного контракта, если таковой составлялся.

Три важных момента при разделе ипотеки:

  1. В ходе бракоразводного процесса суды в первую очередь отталкиваются от положения ст. 33 СК РФ. Имущество, появившееся во время брака, считается совместно нажитым и подлежит разделу. Этот же принцип заложен в ГК РФ – все, что приобретено в браке, принадлежит каждому члену семьи на праве совместной собственности (ст. 256).
  2. Не содержит запрета на раздел квартиры при ипотеке и закон № 102. Однако ст. 7 требует согласия второго супруга на установление ипотеки на совместное имущество в письменной форме.
  3. П.1 ст. 39 СК установил равнодолевой порядок раздела нажитого. Каждому из бывших супругов полагается часть площади недвижимости. Вне зависимости от личного вклада каждого в семейный бюджет, а также формы покупки (кредитные средства или единовременный расчет). Конечно, если в семье есть дети, будут приниматься в расчет и права несовершеннолетних, но принцип понятен.

Но как поступить с кредитом? П. 3 ст. 39 урегулировал и этот вопрос. В ходе бракоразводного процесса тело займа распределяется между «бывшими» пропорционально полученной каждым части общенажитого имущества. Вне зависимости на чье имя оформлен займ, выступает ли второй супруг созаемщиком. Так что долги общие, их выплачивают пополам.

Как все складно в теории. Но почему на практике так сложно найти всех устраивающий вход? Ответ прост. Когда идет раздел ипотеки при разводе, присутствует третья сторона – банк.

Действия банка

По договору ипотеки кредитная квартира находится в залоге у кредитора. Любые действия по отчуждению недвижимости запрещены в силу закона. Перед банком у супругов есть немалый долг.

Иногда раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняется, если есть дети. Но кредитора совершенно не интересуют личные обстоятельства сторон.

Во главе угла максимальная выгода банка и гарантии возврата средств.

На страже интересов банкиров и закон. Любые действия заемщика с кредитом или залоговым объектом проводятся под банковским контролем. Так, п. 1 ст.391 ГК РФ требуется согласие банка на следующие операции:

  • перевод долговых обязательств с заемщика на другое лицо;
  • внесение конструктивных изменений в объект залога;
  • юридически значимые действия с ипотечной квартирой.

Банк крайне неохотно идет на раздел кредита между супругами. Причина в изменении характера долговых обязательств с единоличных/солидарных на долевые. Вторая схема усложняет истребование долга в случае финансовых затруднений одного из заемщиков и, соответственно, ущемляет права банка.

Кредитору невыгодно накапливать на балансе просроченную задолженность, поэтому он заинтересован в оптимальном разрешении ситуации. Если при разводе не получается достичь единой позиции по ипотеке, нужно уведомить банк об изменении в семейном положении заемщика и возможных затруднениях с платежами.

Существует несколько апробированных практикой способов разделения ипотеки при бракоразводном процессе.

Заключение соглашения между супругами

Если заранее заручиться брачным контрактом или финансовым соглашением по конкретной ситуации, вопрос о том, как делится ипотека при разводе, не будет стоять так остро.

  • по закону расстающиеся супруги определяют будущее общего имущества и способ его деления в добровольном порядке.
  • В соответствие со ст. 40-44 СК перед заключением брака или даже при его действии пара вправе распределить свои финансовые обязанности и права «на бумаге». Кстати, никто не запрещает составить отдельное соглашение перед оформлением ипотеки.

При наличии такого документа суд не станет проводить тяжбы с ипотечной квартирой или долгом, а положится на решение самих супругов. Но вот банк… Если финансистов не устроят предложенные парой условия раздела ипотечного имущества, договор почти с гарантированным успехом будет оспорен в суде.

Если вы дополнительно хотите оградить себя от споров и недоразумений в случае развода, при заключении ипотеки уведомите банк о наличии супружеского соглашения. Его условия не должны противоречить кредитному договору.

Решение вопроса через суд с участием банка

Когда прийти к единому решению не получается, для раздела квартиры следует обращаться в суд.

  1. тут есть четкая цель – прекращение совместной собственности на недвижимость по решению суда;
  2. истец не заявляет требований по разделу имущества и долговых обязательств.

Согласие кредитора на такое действие не требуется, поскольку интересы банка не затрагиваются: квартира в ипотеке при разводе не выбывает из залога, заемщик не меняется, условия ипотечного соглашения не затрагиваются.

Если супруги выступают совместными заемщиками

Для этих лиц существует несколько способов разрешить ситуацию «мирным» путем:

  1. Продолжать погашать ипотечные платежи вместе и дальше. Подходит для сторон, рационально прекращающих отношения. Без скандалов и создания дополнительных неприятностей;
  2. Одна сторона отказывается от квартиры и ипотеки в пользу другой. Отказ оформляется нотариально. Потребует перевода долга на второе лицо, а банки, как мы знаем, на такой шаг идут не охотно;
  3. При разводе продать залоговую квартиру (требуется согласие банка). На вырученные деньги погасить кредит, остаток разделить поровну. Вариант можно было бы считать идеальным, но ситуация осложняется поиском покупателя. Не каждый рад стать собственником обремененного жилья. Можно, конечно, максимально сбросить цену. Но будет выгодна ли такая сделка?;
  4. Закрыть кредит полностью, вывести квартиру из обременения, и затем разменять или продать.

Четвертый вариант оптимален, поскольку избавляет от банковского контроля и продолжительных разбирательств. Но реализовать его под силу лишь обеспеченным людям.

Раздел созаемного кредита по суду

Как видим, идеального способа нет. Поэтому иногда лучше обратиться в суд для принудительного раздела квартиры. Если вопрос решен положительно, с оригиналом и копией постановления о разделе ипотечной квартиры нужно идти к кредитору для ходатайства о переводе долга.

И это право банка: одобрить раздел долговых обязательств или отказать. Предположим, решение положительное.

  • В соглашение вносятся изменения: договор переводится на одного из супругов или разделяется на два независимых кредита.
  • Если пара является созаемщиками по договору, можно попытаться сменить солидарные обязательства на долевые. При этом для каждого предусмотрена собственная зона финансовой ответственности.

Ипотечный кредит можно разделить между мужем и женой только при многокомнатном залоговом объекте. Квартира по-прежнему остается в общей собственности, но для каждого из бывших членов семьи выделяется собственная доля в натуре. Если квартира 1-комнатная, она не подлежит долевому делению: договор признается неделимым (ст. 5 закона «об ипотеке»).

Банк отказывает в разделе тела кредита даже при условии судебного раздела недвижимости? Созаемщики в любом случае обязаны вносить ежемесячные платежи по графику. Поблажек не будет, даже если выплачивается ипотека при разводе супругов с детьми. Кредитора не интересует, с кем остался ребенок, насколько возросла на это лицо финансовая нагрузка.

Развод пары с детьми

Ипотека при разводе с детьми распределяется по общим принципам. Но есть и отличия: родитель, с которым останутся на воспитание несовершеннолетние, претендует на большую часть делимого имущества. В случае, когда он находится в сложной жизненной ситуации, суд вправе увеличить ежемесячный платеж для более благополучной стороны.

В соответствие с последними изменениями в законодательство на приобретение жилья можно потратить средства материнского сертификата. Как в этом случае разделить ипотеку между супругами при разводе? По закону необходимо выделение доли в собственность несовершеннолетнего после снятия обременения с недвижимости.

Вопрос раздела ипотеки при расторжении брака сложен, но вполне решаем. Но только при разумном подходе к делу. Намного выгоднее разрешить ситуацию в досудебном порядке по обоюдному согласию. Не стоит уклоняться от кредитных платежей, иначе банк реализует жилье на торгах по бросовым ценам.

Источник: https://law247.ru/civil/kvartira-v-ipoteke-pri-razvode/

Как делится ипотека при разводе супругов-созаемщиков

Ипотека в совместной собственности при разводе

Вопрос об ипотеке при разводе является важнейшим в разделе имущества. В этой ситуации делится не только недвижимость, но и долги. Понятие о ней даётся в ст. 1 102-ФЗ от 16.07.1998 № . Она является видом обеспечения обязательств – залога.

Когда кредитное учреждение выдаёт деньги, приобретённая на них квартира, прочая недвижимость – это собственность должника. Он отдаёт жилплощадь в залог, чтобы в случае невозврата ссуды банк мог погасить задолженность за счёт её реализации.

Общее имущество

СК РФ (гл. 7) гласит: имущество, приобретённое мужем и женой в законном браке, принадлежит обоим одновременно. Доли не выделяются. В ситуации, когда, к примеру, работает один муж, а жена занимается домом, его заработок – и её собственность. Есть и исключение.

Имуществом, принадлежащим каждому отдельно, считается:

  • Подарок, сделанный одной стороне.
  • Личные вещи: носильные, обувь.
  • Имущественные ценности, купленные до женитьбы.

Правила, касающиеся совместной собственности мужа и жены, начинают действовать с момента заключения брака. По ст. 39 СК РФ, когда между бывшими супругами делится совместно нажитое имущество, доли считаются одинаковыми. Это справедливо, если нет брачного договора.

Общие обязательства

Согласно СК РФ (ст. 39), при разводе долги распределяются пропорционально долям, исключая обязательства, не подлежащие разделу.

Неделимые долги

В ст. 255, 256 ГК РФ сказано, если один супруг имеет обязательства, то взыскание налагается на вещи и деньги, принадлежащие ему. Когда имущества не достаёт, кредитор может потребовать выдела доли другого супруга, которая полагалась бы должнику в случае раздела, чтобы наложить на неё взыскание. При делении имущества во время развода долги одного не распределяются на двоих.

Делимые обязательства

Ст. 45 СК РФ говорит о том, что муж и жена несут ответственность за счёт общей собственности, когда:

  • обязательства брались вместе;
  • обязательства брал один, но деньги потрачены на пользу членам семейства.

Ответственность по кредиту

Заключить договор об ипотеке может и кто-то один из семейной пары, и оба сразу. Когда его подписывают супруги-созаемщики, ответственность определяется как солидарная. Банк оставляет за собой возможность обратиться за возвратом средств к каждому из созаёмщиков, даже если они развелись. Это можно сделать при условии, что первоначальное соглашение не подвергнется изменению.

При оформлении займа на одного из супругов другой, в большинстве случаев, даёт поручительство – наступает солидарная ответственность. Но условиями договора может быть предусмотрена и субсидиарная (дополнительная) ответственность лица, являющегося поручителем (ст. 363 ГК РФ).

Этот вид ответственности предусматривает, что кредитная организация в состоянии взыскать задолженность с другого человека, если основной должник не имеет средств.

Если супруг – заёмщик некредитоспособен, получить долг с поручителя представляется возможным только с исчерпанием возможности получения с первого.

Как поделить

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе? – Наиболее часто встречающимися вариантами являются:

  1. Оставить её себе.
  2. Оставить жильё одной из сторон, а другой отдать деньги.
  3. Погасить задолженность за жилплощадь в полном объёме.

Вариант 1

Оставление недвижимости в собственности может иметь два вида:

1-й – Оставление при разделе квартиры по ипотеке в собственности одной стороны. Для воплощения в жизнь такого развития событий потребуется отдать «второй половине» ½ от денег, уже внесённых в банк. По ст. 38 СК РФ — это является компенсацией партнёру.

2-й – Оставление доли в правах на квадратные метры. Можно разделить ипотеку поровну, и погашать каждому свою половину долга банку.

Вариант 2

Когда один из представителей семейной пары желает получения денег, он может взять ½ суммы, внесённой в счёт погашения задолженности. Эту часть вторая сторона может компенсировать за счёт прочего общего имущества или после реализации квартиры.

Здесь стороны – это:

  • Финансовое учреждение – кредитор.
  • Супруги – должники.
  • Покупатель – новый должник.

Новый должник – приобретатель квартиры – занимает позицию мужа и жены в обязательстве перед кредитором. Долг переводится на него, он отдаёт супругам деньги, выплаченные ими банку, и теперь обязан закрывать кредит.

После продажи жилплощади, часть полученных денег нужно возвратить банку в счёт имеющейся задолженности. Остаток может быть разделён между мужем и женой.

По поводу оставшихся денег бывшая пара всегда имеет возможность договориться, определившись с величиной доли, которая отойдёт каждому. Такой метод является наиболее оптимальным, сокращающим время, расходы и сохраняющим нормальные отношения.

Вариант 3

Если есть желание перестать быть должником, нужно учесть возможности развития событий:

  1. Один из партнёров оставляет за собой долю в собственности на жильё, составляющую ½ часть уже отданных банку средств.
  2. Сторона требует компенсировать выплаченные деньги по кредиту в половинном размере.
  3. Оба продают недвижимость.
  4. Прочие способы.

Существует вариант размена ипотечной недвижимости. Но он возможен после продажи существующего жилья и покупке нового, которое должно быть одобрено банкирами.

Мировая

Как делится ипотечный кредит при разводе мирным способом, без привлечения судебных инстанций? – Нужно составить мировое соглашение. И в нём указать те доли, которые останутся после расставания, и способы погашения кредита – вместе или в отдельности. Образец можно посмотреть ниже:

Скачать в Word [41.50 KB]

Целесообразным представляется вариант, когда супруги составляют брачный договор во время брака. Тогда им не придётся испытывать затруднения, ища компромисс или направляясь к судье. Помочь составить соглашение помогут образцы, размещённые в сети Интернет.

Компромисс с банком

Составляя соглашение, в т. ч. и брачный договор для ипотеки, которая не погашена, нужно учитывать мнение банка (ст. 450 ГК РФ). Без его согласия менять условия, обозначенные в ипотечном договоре, нельзя.

Так, если пара решила, что кредит выплатит муж, нужно обосновать решение. Для одобрения банком изменений условий предыдущей договорённости нужно убедить его в целесообразности таких действий.

И представить сотрудникам документацию, свидетельствующую о способности другого партнёра закрыть обязательства самостоятельно.

К подтверждающим бумагам относятся:

  • Трудовая (Копия).
  • Справка о зарплате с места службы – 2-НДФЛ.
  • Выписка со счёта в банковских структурах.

Какие документы удовлетворят банк, решает он сам. Поэтому данный список нужно уточнять у конкретного кредитора.

Когда происходит раздел ипотеки при разводе, банк является участником процесса. Если супруги (настоящие или бывшие) договариваются мирно, они идут к займодателю и переоформляют соглашение.

Банк дал добро, и супруги подписали соглашение о новых долях – необходимо зарегистрировать новое деление долей в Росреестре. За регистрационные действия нужно уплатить пошлину 2 тыс. руб. (ст. 333.33 НК РФ).

Договор о разделении приобретённого в период супружества заверяется в нотариальной службе (ст.38 СК РФ).

Судебный порядок

Когда компромисс не найден, приходится отправляться в суд (ст. 38 СК РФ). Судья обладает правом отступления от правила одинаковых долей в случае (ст. 39 СК):

  • интересы ребёнка до 18 лет;
  • определённые обстоятельства: отсутствие дохода у кого-то из партнёров по причине, не являющейся уважительной; растрата семейных денег не для общей пользы.

По ст. 39 СК долги распределяются судом пропорционально долям, присуждённым каждому. Значит, долги банку будут соответствовать доставшимся каждому частям имущества. Если доли определены как равные, долги будут одинаковыми. При подаче иска по обременённой недвижимости к рассмотрению привлекается банк как 3-е лицо (ст. 43 ГПК РФ).

После решения спора с помощью суда изменение долей необходимо зарегистрировать в Росреестре. Нужно представить копию решения, заверенного судом с отметкой о вступлении в силу (ст. 14 З-на № 218-ФЗ). За регистрацию положена пошлина в сумме 2 тыс. руб.

Интересы детей

Как ипотека при разводе супругов с детьми может повлиять на ход дела? Когда родители решили, что с кем-то из них остаётся ребёнок или несколько детей, это имеет вес для судьи. Чем большее число детей остаётся с одним из супругов, тем больше его доля в общем имуществе.

В такой ситуации желательным является мировое соглашение. Если оно достигнуто, его текст представляется в суд для утверждения. Определение, выносимое судьёй в таком случае, не может быть оспорено в дальнейшем.

Примером может служить Определение Мосгорсуда № N 4г/1-3367 от 30.04.2013. Учитывая права детей, не достигших 18-ти лет, судья счёл правомерным отступление от положения о равных долях семейной пары, когда ею оспаривалась квартира в ипотеке при разводе. С женой остались проживать 5 детей.  Ей присуждено 4/5 доли в квартире и ¾ доли в строящемся доме.

Решение опиралось на доводы:

  1. Квартира приобретена для улучшения условий жизни детей.
  2. После расставания родителей они живут вместе с матерью.
  3. Отец добровольно отказался от содержания и воспитания детей.
  4. Мать соблюдает интересы несовершеннолетних граждан, поддерживает материальный достаток на уровне, наблюдавшемся до развода, заботится об их здоровье и развитии.

Доля в натуре

Когда люди разводятся и принято решение оставить квартиру, разделив её, каждый из партнёров может выделить свою часть в натуре. Исключения составляют случаи, если это невозможно в силу закона или из-за нанесения большого ущерба жилью.

Выдел в натуре осуществляется, как по обоюдному согласию, так и через суд (ст. 252 ГК РФ). В реальности сделать это трудно, так как обустроить отдельный вход возможно не часто. Суд в таких ситуациях выносит отказ. (Опред. Мособлсуда по делу N 33-15324/2015 от 29.06.2015). Выделяющийся владелец может претендовать на выплату от другого величины своей доли.

Иск о разделе квартиры может подаваться как в одно время с направлением заявления о разводе, так и отдельно.

Пошлина

При рассмотрении дела в суде предусматривается уплата пошлины. Её величина варьируется в зависимости от размера исковых требований (ст. 333.19 НК РФ). Её рассчитывают, ориентируясь на стоимость доли в квартире, которую хочет получить истец.

Величина пошлины в рублях:

Интервал сумм искаПошлинаДобавочный процент
До 20 тыс.4%, но не меньше, чем 400 –
20 – 100 тыс.800+ 3% от суммы, большей, чем 20 тыс.
100 001-200 0003200+ 2% от суммы, б., чем 100 тыс.
200 000-1 млн5200+ 1% от суммы, б., чем 200 тыс.
Более 1 млн13200+ 0,5% от суммы, б., чем 1 млн, но не больше, чем 60 тыс.

Семья сама решает, как разделить квартиру и ипотеку. Для этого нужно зафиксировать согласие письменно и заверить его у нотариуса. Если договориться нет возможности, разрешить спор поможет суд. Как правило, он исходит из принципа равенства долей. Но есть и исключения, особенно, когда затрагиваются детские интересы. Нельзя забывать, что изменять условия договора без ведома банка – незаконно.

Источник: https://FreeLawyer.guru/semejnoe/ipoteka-pri-razvode.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.