Ипотека с бывшим мужем

Ипотека с бывшим мужем

Содержание

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Ипотека с бывшим мужем

Развод – крайне непростая процедура не только в организационном плане, но и с юридической точки зрения.

За время совместного проживания супруги не могут не обзавестись общим, совместно нажитым, как говорит юридическая формулировка, имуществом, которое при расторжении брака делится.

А дележ имущества, в свою очередь, усложняется другими факторами – детьми или, например, ипотечным кредитом. О том, как усложнит процесс квартира в ипотеке при разводе, как него влияет наличие детей и брачного договора, и как обойти все эти сложности – далее в нашей статье.

Правовой вопрос

Сложности в расторжении брака и разделом имущества, нажитого супругами, связаны не только с возможно испортившимися отношениями между мужем и женой.

Дело еще в правовом регулировании этого вопроса, а вернее – в его недостатке: суды руководствуются Гражданским кодексом, Семейным кодексом, ФЗ «Об ипотеке» и подписанным супругами-созаемщиками ипотечным соглашением с кредитором. Кроме того, повлиять на процесс может и брачный договор.

На основе этих документов изложен принцип решения таких споров, и заключается он в нескольких пунктах:

  • Недвижимость (квартира, жилой дом, земельный участок), приобретенные в период брака в ипотеку – это совместно нажитое имущество;
  • Совместно нажитое имущество делится пополам – кроме оговоренных брачным договором случаев;
  • При разделе имущества, приобретенного в кредит, пополам делятся и долговые обязательства супругов, и неважно, на кого именно был оформлен займ – на одного из супругов, или они оба выступали созаемщиками.

Бракоразводный процесс

То, как будет произведен раздел ипотечной квартиры при разводе, зависит от многих факторов. Так, огромное влияние может оказать то, когда именно была оформлена ипотека – до брака или уже в нем. Кроме того, учитывается наличие брачного договора и несовершеннолетних детей. Еще один нюанс – гражданский брак. Мы разберем каждую ситуацию отдельно.

Ипотека до брака

Купленная в ипотеку до официального вступления в брак квартира не считается совместно нажитым имуществом и зарегистрирована только на одного супруга. Споров при этом возникнуть не должно, особенно если кредит полностью погашен еще до официальной регистрации отношений, а второй партнер не участвовал в сделке в качестве созаемщика.

Однако и здесь могут встретиться подводные камни. Семейный кодекс РФ (ст. 34), подразумевает, что одна из сторон может потребовать денежную компенсацию затрат на выплату кредита или ремонт недвижимости, использованной для совместного проживания.

Один из супругов может также добиться права на собственность в квартире или доме – предмете спора, – через суд. Так, если ипотека не была погашена до заключения брака, взносы по кредиту будут совершаться уже из семейного бюджета.

Поэтому даже в случае, если ипотеку оформлял только один супруг, другой все еще может отсудить себе долю – особенно, если сможет привлечь хорошего адвоката и соберет все необходимые документы, в том числе чеки и квитанции.

Суд принимает решения по таким делам в индивидуальном порядке в зависимости от деталей каждого прецедента.

Гражданский брак

Раздел ипотечной квартиры, купленной в гражданском браке, также имеет место быть.

Если рассматривать гражданский брак с юридической точки зрения, то он не приводит к возникновению имущественных обязательств между супругами.

Поэтому при разводе недвижимость достается тому, кто заключил ипотечный договор с банком. Иное возможно только в случае, если другая сторона возбудила судебное разбирательство.

Однако в настоящее время банки часто выдают ипотеку, которую могут разделить между собой и пары, находящиеся в гражданском браке. В заявках на этот случай предусмотрен соответствующих пункт. Так ответственность за кредит несут оба супруга, а раздел ипотеки происходит пополам, как и при официальном вступлении в брак.

В официальном браке

Как проходит раздел квартиры в ипотеке для официально зарегистрированных супругов? Закон тут достаточно однозначен. Квартира, приобретенная после официальной регистрации брака, является совместной собственностью супругов. То же касается и ипотеки.

И уже неважно, кто именно заключал кредитный договор – более того, сегодня второй заемщик банки отказываются выдавать ипотеку без согласия мужа или жены и их участия в качестве созаемщика в сделке.

Таким образом супруги несут солидарную, равную ответственность перед финансовой организацией.

Существует несколько вариантов того, как сложится раздел купленного в ипотеку имущества при разводе, а также взаимоотношения заемщиков с банком.

  • Супруги извещают банк о расторжении брака, но продолжают совместно выплачивать ипотеку, распределив финансовые обязательства и выбрав способ распределения собственности после выплаты долга;
  • Супруги обращаются в банк с предложением разделить не только имущество, но и выплаты по кредитному договору. К сожалению, такой вариант не всегда устраивает сами финансовые организации – для них это не очень выгодно. Поэтому для реализации этого плана требуется решение суда. Имея на руках этот документ, уже бывшие супруги не будут нуждаться в согласии банка.
  • Один из созаемщиков отказывается от своей доли, а кредит переоформляется на второго супруга. Права собственности также переходят к новому заемщику. Для реализации этого сценария необходимо согласие кредитора.
  • Более редкий, затратный по финансам вариант – супруги единовременно выплачивают оставшийся долг банку, а квартиру продают или делят.
  • Расторжение ипотечного договора с согласия банка. В этом случае оба заемщика прекращают обслуживать ипотеку, а банк продает квартиру, чтобы покрыть возникшие убытки.

Крайне редко встречаются случаи, когда ипотечный кредит оформлен только на мужа или жену, и именно один супруг несет ответственность перед банком. Но стоит помнить, что квартира остается совместно нажитым имуществом – а значит второй супруг имеет право на половину квартиры при разводе.

Военная ипотека

Здесь все довольно просто. При расторжении брака квартира, приобретенная на средства военной ипотеки, остается в имуществе военнослужащего, так как она куплена на средства целевого назначения – то есть полученных по программе НИС. О ней мы писали подробно в одной из наших статей. Закон не предусматривает раздела такой недвижимости.

Ипотека при наличии брачного договора

Брачный договор – это соглашение, которое регламентирует права супругов на имущество в период брака и в случае развода. С его помощью можно изменить законом режим общей собственности. Так, если в документе прописано, что при расторжении брака квартира переходит к жене – она ее и получит.

Неважно, когда был заключен брачный договор – он действителен как до и после официального заключения брака, так и до оформления самого ипотечного кредита. Кроме того, возможно его составление после приобретения квартиры. Если брачный договор составлен после заключения кредитного, необходимо уведомить об этом банк.

Еще одна характерная черта брачного договора – после его составления банк не сможет повлиять на предусмотренную им процедуру развода. По этой причине финансовые организации требуют предварительного заключения брачного контракта установленной ими форме.

В некоторых организациях это одно из обязательных условий для заключения брачного договора.

Чаще всего его требуют, когда:

  • Один из супругов имеет испорченную кредитную историю,
  • Имеет несколько других кредитов,
  • Получает доход неофициально – или вовсе его не имеет.

Ипотека при разводе с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей – вне зависимости от их количества, – значительно усложняет процесс расторжения брака, даже если супруги не оформляли кредитов.

А ипотека при разводе супругов с детьми может серьезно затянуть разбирательства. Чаще всего суд принимает решение отдать большую долю квартиры родителю, за которым закрепляется и ребенок.

Однако это также означает, что и выплата оставшейся части долга остается на этого супруга – и нагрузка на его бюджет увеличивается.

Суд может отойти от стандартных правил раздела платежей по кредиту в случае особых обстоятельствах родителя, с которым остался ребенок. К ним относится инвалидность, временная неплатежеспособность, беременность или декретный отпуск. В этом случае для стороны, с которой останется ребенок, сумма ежемесячных платежей будет снижена, а для другой – повышена.

Допускается составление мирового соглашения. В нем указываются доли каждого супруга в имуществе и долговых обязательствах. Раздел квартиры в ипотеке, впрочем, невозможен только в случаях, если она однокомнатная, и в ней невозможно выделить комнату или площадь для каждого родителя.

Наличие ребенка, кроме того, не станет препятствием для банка при изъятии имущества в случае невыполнения кредитных обязательств.

Один из супругов отказывается выплачивать задолженность

Нередки ситуации, когда муж и жена не приходят к согласию в споре о том, как платить ипотеку. Один из них отказывается вносить свою долю, а это приводит к образованию задолженности. Кроме того, муж или жена могут отказаться от оплаты кредита, ссылаясь на то, что они не живут в приобретенной квартире.

Ситуация может решиться двумя путями:

  • Второй созаемщик полностью берет на себя кредит и делает по нему взносы. После полного погашения долга за ним также закрепляется и недвижимость.
  • Заемщик отказывается выплачивать кредит, и закрепленный за ним долг постепенно накапливается. Банк инициирует продажу квартиры на аукционе. После ее реализации сначала осуществляется погашения долг, а оставшиеся средства банк распределяет между заемщиками. Однако часто средств от продажи недвижимости хватает только на выплату задолженности.

Альтернативные способы

У супругов есть возможность избежать дележа квартиры и ипотечного кредита. Существует два способа, которыми можно решить эту проблему, и первый – самый затратный, – попросту выплатить кредит перед тем, как инициировать процедуру развода. Это не только избавит их от необходимости решать вопрос с банком, но и облегчит раздел недвижимости.

Другой вариант – продать саму квартиру. Деньги делить намного проще, чем жилплощадь, однако для этого потребуется согласие банка на продажу ипотечной квартиры. Есть несколько вариантов проведения этой процедуры. Подробнее о процедуре продажи ипотечной квартиры мы писали ранее в https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/.

Еще один вариант – сдавать жилплощадь в аренду. Так бывшие супруги смогут выплачивать кредит за счет поступающих средств от арендатора, однако в этом случае самим заемщикам придется найти новое место жительства.

Один из супругов также может отказаться от своей доли в общем жилье – безвозмездно или за денежную компенсацию от другой стороны. Другой, в свою очередь, обязан взять на себя все платежи по ипотеке. Если банк устраивает платежеспособность этого супруга, то переход права собственности регистрируется в соответствующих регистрирующих органах.

Алгоритм действий

Как разобраться с разделом недвижимости и ипотеки при расторжении брака? И как сделать это без судебного разбирательства? Мы составили план действий.

  1. Семьи, оформившие ипотеку, уже состоя в зарегистрированном браке, могут заключить мировое соглашение, в котором будет прописан раздел квартиры в ипотеке и оставшейся части долга;
  2. С мировым соглашением супруги должны обратиться в банк, в котором они получали ипотеку – однако только после официальной регистрации развода.

    Также необходимо предоставить менеджеру ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние 6 месяцев;

  3. Если кредитор одобрил раздел ипотеки, оформляются два новых договора на ипотечный кредит – на каждого из заемщиков. Также они получают новые графики платежей.

    Однако переоформление документов не бесплатно – за это придется заплатить 1-2% от суммы долга. В случае отказа банка один из заемщиков выводится из состава должников и, соответственно, лишается права на купленную недвижимость.

Важно понимать, что банки не любят рисковать, и развод заемщиков для кредиторов – не причина делить платежи и остаток займа на две части. То же касается и вывода одного из супругов из состава заемщиков.

Поэтому получить одобрение такой процедуры очень сложно. В идеале, решившей расторгнуть брак паре стоит предварительно обратиться в банк и проговорить возможные варианты с кредитным менеджером.

Вероятно, эксперт сможет предложить более удобный вариант.

К слову, если вы предложите продать ипотечную квартиру для погашения долга, банк может согласиться быстрее – такой вариант позволит снизить риск невыплаты ипотеки одним из заемщиков. В этом случае заемщикам следует найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с обременением.

Помните! Независимо от того, как протекает бракоразводный процесс, супруги обязаны делать взносы по кредиту. В противном случае банк начнет начислять штрафные проценты, и ситуация только усложнится – вплоть до того, что банк в любом случае продаст квартиру на аукционе.

Вывод

К сожалению, одна из характерных особенностей бракоразводных процессов – это испорченные отношения супругов. Когда муж или жена идут на принцип, трудно прийти к соглашению и заключить мировой договор – самый простой способ решить ипотечный спор. Помочь здесь сможет только влияние опытного адвоката.

Кроме того, развод супругов, получивших ипотеку в браке, затрагивает не только семейное право, но и семейное. Поэтому окончательное решение выносят именно судебные органы.

Ипотека при разводе супругов с детьми – еще более сложный фактор, который может затянуть судебный процесс.

Значительно повлиять на результат может, опять же, высококвалифицированный юрист, представляющий интересы бывшего супруга. Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/razdel-ipotechnoj-kvartiry-pri-razvode/

Как избавиться от ипотеки после развода

Ипотека с бывшим мужем

В х к предыдущему посту (Ипотека. Полезная история. Если кредитор уклоняется от обязанности по возврату долга.) меня абсолютно справедливо спросили, что не так с историей: «была еще одна история с иском о прекращении ипотеки…..» Перечитав еще раз я понял что упустил одну немаловажную деталь. Об этом ниже.

Все деньги оплачены, ключи от квартиры получены, счастливая жена подбирает обстановку для новой квартиры, а новоиспеченный глава семьи вахтовым методом зарабатывает денежные средства для осуществления всех грандиозных замыслов. Простое человеческое счастье. Но не было бы моего присутствия в этой истории, если бы все было так гладко.

После получения документов, подтверждающих право собственности молодой ячейки общества на бетонную коробку в человеческом муравейнике, вместо шампанского молодым людям (а особенно жене, так как именно она находилась в городе и решала все финансовые и пр.

вопросы) пришлось открывать валерьянку, так как в свидетельстве о праве собственности на квартиру (в тот год они еще выдавались), в графе обременение были пугающие свободных людей слова: ипотека в силу закона.

Так как более никакой информации в офисе Росреестра в этот самый момент получить не удалось, пришлось посетить банк, который вполне честно выдал справку о том что никакой задолженности перед ним молодые люди ни совместно, ни по раздельности не имеют.

Стало немного более спокойно, однако количество вопросов только выросло. Тут то они решились обратиться за оказанием юридической помощи.

Для начала включаем режим вредного юриста, запасаемся конвертами, бумагой и терпением для борьбы с неизбежной бюрократией и отписками и… И получаем все что необходимо понимать в первой же бумаге.

Оказывается Застройщик для строительства дома взял кредит в том же самом всем известном банке.

Предметом обеспечения данного кредита стала земля, на которой собственно и был построен дом (да, сейчас такого уже редко встретишь чтобы земля была у застройщика в собственности, в основном аренда с последующим переходом права… Впрочем и раньше такое тоже было редкостью, но никто не избегает исключений). Соответственно, раз предмет залога – недвижимое имущество, то и кредит ипотечный. А для дальнейшего пришлось посыпать лимон кофе с сахаром и пить горячий чай для того чтобы написать письмо в банк без использования ненормативной лексики.

Собственно в письме указываем на то, что мы купили квартиру у застройщика, а не у банка (это важно) на деньги, которые мы взяли, но уже вернули в банк (это тоже важно). Сейчас вы к нам претензий не имеете (прикладываем соответствующую справку выданную ими днем ранее), все договорные обязательства исполнены в полном объеме.

Также напоминаем все, что известно про залог (невозможен двойной) по гражданскому законодательству РФ. Банк в ответном письме сослался на то, что заложена не квартира, а земля, на которой стоит дом (это важно).

А вот мы, как собственники квартиры в доме, по жилищному законодательству РФ, имеем право на малюсенький кусок земли под домом, и вот заложен именно он, потому ограничение полностью не снято.

Росреестр вежливо проигнорировал нашу проблему, сославшись что он не участник правоотношений, а регистрирующий орган, и, действует только по волеизъявлению сторон, если на то есть законные основания.

Чтож, это было ожидаемо, но стоило попробовать, дабы исключить возможность технической ошибки (госрегистратор тоже человек, мог просто галочку в программе не там поставить).

Так же обращение должно стать «плюсиком в карму» в возможном судебном процессе.

Тут пришлось много думать и даже стимулировать фантазию, ибо несмотря на то что мои клиенты были абсолютно правы, Банк тоже говорил по существу. Да и признаться честно, не верилось в то, что организация у которой целый штат юристов и огромнейший опыт работы в сфере (авторитет и опыт все таки) станет заниматься «кидаловом» простых людей. Да и квартира та откровенно недорогая.

В общем становилось непросто. Я в какой то момент даже сам проверил своих же клиентов (о том что клиенты порой лукавят как-нибудь тоже напишу интересную историю, если будет интересно кому) на предмет обмана. Мало ли… Но нет, все честно. Оставалось только писать исковое заявление о прекращении ипотеки ввиду исполнении условий договора. Привлекать Банк и Росреестр соответчиками.

Тут наступила неожиданная развязка.

Банк признал иск (если уж быть честным оформили мы это отложением судебного разбирательства на месяц, за который сняли обременение, причем сделали это без нашего (!) участия, и нашим последующим отказом от иска).

Представитель Банка сильно ничего не комментировал, в суде сослался на то, что виноват Застройщик, он не подал им информацию о том, что данная квартира выкуплена, и обременение можно снять.

До сих пор это дело для меня остается мутным. Слабо верится, что Застройщик передал информацию обо всех квартирах, а об одной забыл (мы узнавали у соседей, с ними не было такого).

Слабо верится что банк сначала пишет одно (причем это выглядело не отпиской, а конструктивным документом), а в суде идет на попятную. А может правда так и было? Может.

Для меня и клиентов закончилось все хорошо, на том и успокоились.

Мораль ? думай за себя и за другого и не надейся на добросовестное исполнение своих обязанностей всеми.

П.С. а как вы считаете, можно ли выкладывать посты не только по юридической тематике? У меня тоже есть домашние животные и все остальное, что есть и у других пикабушников.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_izbavitsya_ot_ipoteki_posle_razvoda_6568073

Проблемы с бывшим мужем при ипотеке: как их решать и что делать

Ипотека с бывшим мужем

Ипотека на бывшего мужа может доставить немало проблем после развода. Пускать ситуацию на самотек категорически нельзя. В ней надо обязательно разобраться и действовать в соответствии с имеющимися возможностями, не забывая при этом про закон. Ипотечные кредиты и собственность оформляют различными способами и решать проблему в зависимости от конкретной ситуации.

Совет. Я рекомендую в любом случае с документами обратиться к профессиональному юристу для анализа конкретной ситуации и выработки дальнейшей тактики действий. Иногда встречаются подводные камни в договорах, которые заметить самостоятельно непросто.

Как развестись с мужем, если есть ипотека?

Брак – довольно непрочный союз на практике. Ежегодно отношения прекращаются в десятках тысяч российских семей. Само наличие ипотечного кредита не является препятствием для расторжения брака. Развод с мужем, если есть ипотека, будет проходить в стандартном порядке.

При отсутствии детей и взаимном согласии расторгнуть брак достаточно обратиться в ЗАГС, подать соответствующее заявление, оплатить пошлины. Развод в данном случае будет оформлен без лишней волокиты.

В остальных случаях потребуется обращение в судебные органы и уже после получения на руки судебного акта можно будет пойти в ЗАГС, где выдадут свидетельство о разводе. Сроки процедуры будут больше, но она также будет довольно стандартной.

Важно. Даже при полном согласии между супругами, имеющими несовершеннолетних детей, невозможно оформить развод без суда. Это норма установлена на законодательном уровне и обойти ее не получится.

Раздел имущества

Официальный развод не означает, что все урегулировано между бывшими супругами. Наличие недвижимого имущества ситуацию усложняет. Его потребуется раздели. Если бывший муж уже погасил ипотеку на момент развода, то все будет идти по стандартной схеме:

  1. Подготовка и подача заявления в суд на раздел имущества.
  2. Участие в судебных заседаниях и получение судебного акта.
  3. Регистрация раздела собственности в Росреестре.

Теоретически все просто, а на практике – не всегда. Иск надо подготовить, за его подачу придется платить пошлину, а решение принимают далеко не всегда быстро. Итогом обычно станет, что жене будет присуждена доля в 50% в спорной квартире. Дальше придется уже решать, что делать с ней (использовать, продать и т. д.).

Придется делить не только собственность, но и долги, что значительно труднее. Ведь затрагиваться будут уже не только интересы супругов, но и кредиторов. Это приведет к различным проблемам.

Как быть с ипотечным кредитом?

Стандартная ситуация, когда кредит берется на одного из супругов, а второй выступает созаемщиком. При этом часто основным заемщиком выступает мужчина. Но женщине, если она выступила созаемщиком надо знать несколько важных моментов:

  • Созаемщики несут солидарную ответственно за выплату долга, т. е. если бывший муж не платит ипотеку, то это должна делать жена-созаемщик. С нее могут потребовать оплату в том числе через суд.
  • Если платежи не вносятся своевременно, то это негативно влияет на кредитные истории всех созаемщиков. Дополнительно начнут начислять пени, штрафы и ситуация станет только хуже.
  • При просроченной задолженности квартиру могут изъять и продать через торги. Иногда она может также перейти в собственность банка, например, в качестве отступного.
  • Изъятие залогового имущества не гарантирует избавление от долга. Полученных от продажи жилья денег далеко не всегда хватает на закрытие задолженности с учетом всех процентов и штрафов.

Часто оказывается, что идея оформить ипотеку на бывшего мужа была не самой правильной. Но любую ситуацию надо решать и откладывать на потом не стоит. Промедление грозит финансовыми потерями и другими неприятностями.

Если бывший супруг продолжает выплачивать долг

Если ипотека за счет бывшего мужа продолжает исправно погашаться, то это немного упрощает ситуацию. Но надо учитывать несколько моментов:

  • Он имеет право потребовать половину от уплаченных сумм по кредиту. Это он может сделать после полного погашения задолженности или в процессе выплат. Если добровольно не выплатить эти суммы, то их могут взыскать через суд.
  • По-прежнему бывший муж должен платить страховку по ипотеке. Эти расходы также могут разделить в судебном порядке.
  • Факт непроживания в ипотечной квартире не решает проблему, обязанности перед банком остаются у обоих. При этом бывший супруг имеет право требовать именно деньги, а не вторую половину ипотечной недвижимости. Хотя принять собственность он может, например, в качестве отступного.

Идеальный вариант договорится с бывшим мужем заранее, как будет поделена ипотечная квартира и долг перед банком. Увы, но удается это сделать далеко не всегда.

Если бывший супруг не платит по кредиту

Нередко после развода возникает ситуация, когда муж-заемщик переезжает в другое жилье и считает, что теперь все платежи по ипотеке его не касаются. Это ошибочное мнение, но женщине-созаемщику, придется учитывать солидарную ответственность по договору.

Вариантов, как может решиться проблема может быть несколько:

  • Погашение долга и взыскание денег с бывшего супруга через суд. Если финансы позволяют, то женщина может выплачивать ипотеку самостоятельно. При необходимости как созаемщик она довольно легко узнает все реквизиты в банке и сможет проводить платежи без проблем. Половину от потраченных средств можно взыскать с бывшего супруга через суд. Причем можно предложить ему в качестве отступного отдать вторую половину недвижимости.
  • Продажа недвижимости. Потребуется получить разрешение банка, согласовать сделку с бывшим супругом. Вырученные средства необходимо в первую очередь направить на оплату задолженности перед финансовым учреждением, а если останется какая-то часть после этого, то поделить ее не составит большого труда.
  • Замена заемщика (созаемщика). Данный вариант возможен, если кредитная организация и бывший супруг согласны на него. В качестве нового заемщика (созаемщика) можно привлечь кого-то родственников, главное, чтобы он согласился и подходил под требования финансового учреждения.

Не стоит ждать, пока банк изымет квартиру и продаст ее. С торгов она уйдет дешевле, чем при самостоятельной продаже и часто значительно. В итоге останется и долг перед кредитной организацией и оба супруга лишаться недвижимости.

Брачный договор

Наличие брачного договора существенно упрощает ситуацию с разделом имущества и долгов. Если в нем был установлен режим раздельной собственности. Обычно в этой ситуации супруга не выступает созаемщиком, не имеет прав на недвижимость, приобретенную супругом за наличные или в кредит.

Фактически соглашение заранее определяет, кому и что из имущества, а также обязательств достанется при разводе. В этой ситуации, если бывший муж отказывается платить ипотеку, то это будут исключительно его проблемы. Если бывшая жена не участвовала в сделке как созаемщик, то у нее и нет никаких обязательств перед финансовой организацией.

С другой стороны, ситуация не идеальна. Прав на недвижимость у бывшей жены также не будет. В случае судебных споров они с огромной долей вероятности также окажутся в пользу супруга, пусть и уже бывшего.

Замечание. К сожалению, в России отношение к брачным договорам неоднозначное. Хотя именно они позволяют заранее решить проблему с имуществом и кредитными обязательствами на случай развода. Увы, не все семьи существуют до конца жизни супругов.

Ипотека на бывшего мужа серьезная проблема при прекращении отношений. Если брачный договор между супругами не был заключен, и они не смогли прийти к согласию, то решение проблемы отнимет кучу времени и часто окажется болезненным для одно из сторон или всех. Но, главное, не пускать всю ситуацию на самотек, а начинать ее решать сразу после развода или даже на этапе подготовки к нему.

Источник: https://mobinvest.ru/problemy-s-byvshim-muzhem-pri-ipoteke/

Раздел имущества при ипотеке при разводе супругов с детьми, если военная ипотека

Ипотека с бывшим мужем

Обновлено 03.07.2019

2017-01-21T14:56:43+03:00

В такой ситуации расставшиеся или только планирующие это пары могут подписать письменное согласие о том, как разделить ипотечную квартиру при разводе или как платить ипотеку. В случае, если самостоятельно договориться невозможно, им придется обратиться в судебные инстанции с иском о разделении недвижимой собственности.

Как оплачивается ипотека при разводе супругов с детьми? Как оплачивается ипотека, если бывшие супруги — созаемщики или , если ипотека была оформлена на одного из супругов еще до брака? Постараемся ответить на эти вопросы в нашей статье.

Раздел имущества при ипотеке производится согласно нормативам гражданского кодекса, например, статья 256 говорит, что совместно нажитое имущество пары принадлежит им по праву совместной собственности.

То же самое прописано в 1 пункте 33 статьи СК РФ. Несмотря на то, что недвижимость приобретена под проценты, она является общим семейным имуществом.

Поэтому когда у пары возникает вопрос как делится квартира в ипотеке при разводе, их доли будут одинаковыми, гласит 1 пункт 39 статьи СК РФ.

Читайте дополнительно отдельную статью: как происходит раздел имущества при разводе.

Но 2 пункт 38 статьи СК РФ уточняет, что при возникновении вопроса, как разделить ипотечную квартиру при разводе,  бывшие супруги сами могут поделить то, чем владеют, по своему желанию – подписав согласие. Точно так же это относится к задолженностям пары.

Федеральный закон «Об ипотеке» также это подтверждает, по 7 статье которого на владения в общем совместном владении пары, при письменном одобрении на это владельцев, может быть выдан ипотечный займ. Так как долевые части супругов в общем владении одинаковые, оформленная в ипотеку недвижимость тоже должна быть поделена между участниками процесса 50/50.

Как показывает судебная практика дележ ипотечной недвижимости реален только в том случае, если она имеет несколько помещений, так как она сохраняется в совместном владении пары, а доли выделяются в натуре. Поэтому если ипотечная недвижимость состоит только из одного помещения, поделить ее на пополам никак не получится, поэтому и ипотечный займ не подлежит разделению.

5 статья федерального закона «Об ипотеке» четко регламентирует, что невозможно произвести выделение части из недвижимого владения в роли объекта ипотечного займа, если такое выделение не соответствует назначению недвижимости.

Таким образом, если квартира в ипотеке, то как ее делить при разводе, решают сами бывшие супруги: подписав соглашение о разделе имущества, или же через суд.

Совместные задолженности, как и совместная собственность пары, так же распределяются одинаково. Что означает, что обязательства семейной четы по возврату займа банку – одинаковы.

Сложность разделения задолженности заключается в том, что помимо интереса бывшей супружеской четы наличествует интерес третьей стороны – кредитной организации: в залоге у которой находится совместная недвижимость, перед которой у пары есть обязательства по займу.

Любые действия с ипотекой (продажа жилья, передача задолженности одному из четы, распределение ее и разделение помесячного платежа между экс-супругами) должны проводиться с одобрения кредитора.

1 пункт 391 статьи ГК РФ предписывает, что переложение задолженности с одного лица на другое невозможен без позволения кредитного учреждения. Как правило, заявления семейной пары о записи поправок в ипотечные документы не удовлетворяются кредитором.

Без его согласия разделить ипотечную жилплощадь и займ в судебных инстанциях также не получится.

В документах займа прописывается, что банк может истребовать возвращения задолженности от всех участников и от каждого по отдельности (полностью или частично). Для разделения долга необходимо сильно изменить кредитное соглашение, так как общее поручительство должников становится долевой.

Но раздор в семейной чете не является основанием менять документы по  займу и ущемлять права кредитной организации. Поэтому банковские организации отказывают в разделении ипотечного займа между экс-супругами.

С учётом этого можно выделить несколько вариантов того, как платить ипотеку при разводе.

Если супружеская пара подписала соглашение, закон предоставляет парам возможность самим договориться о своем владении общей собственностью, разделение которой прописывается в письменном согласии, как в женатый период, так и после.

Если экс-супруги предъявят документальное соглашение, о том, кто берет на себя погашение задолженности перед банком, кому достанется недвижимость, судья не будет тратить время на разделение ипотечной недвижимости и распределение ипотечного займа.

Если же такого письменного согласия у экс-супругов нет, раздел квартиры при ипотеке будет решаться в судебной инстанции.

Дополнительно рекомендуется прочитать: что делать, если кредит взят без согласия супруга.

Бесплатная консультация юриста

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Если прийти к согласию не получается, одному из экс-супругов придётся пойти в суд с иском о разделе имущества при ипотеке: требование в судебном порядке остановить право совместного владения.

При этом разделение ипотечного займа истец не требует, так как суд занимается спорами только в рамках 3 пункта 196 статьи ГПК РФ.

Одобрение кредитора для этого не требуется, так как его интересы не страдают (залоговая собственность остается под залогом, а договор займа без изменений, задолженность по нему не передается с одного участника на другого).

Хотя иногда в договорах займа прописано обязательное требование для семейных пар-созаемщиков: сообщать банку обо всех крупных поворотах в судьбе (смена места жительства или работы, расторжение брачных уз, появление детей). Если таковое зафиксировано в контракте, придется предупредить кредитора о планирующемся бракоразводном процессе.

Основываясь на судебном решении о разделении ипотечного жилья, экс-супруги могут подать исковое заявление в кредитное учреждение о переписи долга. При согласии заемщика документы займа меняются: или все переписывается на одного из экс-супругов или в два отдельных новых документа займа. Банк при этом может потребовать комиссию 0,5- 1% от суммы задолженности.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги — созаемщики, делится с одобрения банка двумя путями:

1) общее поручительство по займу заменяется на долевое (раздельное) каждого из супружеской пары по выплате его доли задолженности. Но банки не очень радостно соглашаются на такой вариант, потому что теряет плюсы общей ответственности семейной четы (например, истребование задолженности с одного из супругов или с обоих сразу).

Итак, с позволения кредитора общий ипотечный займ раздваивается на отдельные займы, при этом, обычно, остаток задолженности поделен поровну, каждый из пары выплачивает свою долю.

Имейте в виду: платежеспособность каждого из экс-супругов будет проверена самым тщательным образом. И только если оба смогут убедить, что в состоянии регулярно и вовремя осуществлять кредитные платежи, изначальный договор будет изменен.

Далее они делят ипотечную недвижимость поровну или согласно договоренности, получают во владение не совместную, а долевую собственность, после этого продолжают погашать задолженности соответственно своим долям.

Для семейной пары в разводе этот выход не очень желателен, так как если другой жилплощади у них нет, придется уживаться на одной жилплощади, хоть и в разных помещениях.

Если экс-супруги смогут разделиться и жить отдельно, всегда есть вероятность, что кто-то из них перестанет погашать задолженность, например, проживающий в другом месте и не чувствующий себя должным расплачиваться за нее, или просто не располагает нужными средствами. Если второй участник процесса не начнёт в полной мере платить за обоих, скорее всего, кредитор через суд добьется разрешения на продажу ипотечной недвижимости с аукциона, тогда все созаемщики потеряют ее и вложенные средства.

2) Ипотечный займ перерегистрируется на одного из экс-супругов, а второй – письменно у нотариуса отказывается от претензий.

При таком раскладе один из пары берет на себя полную ответственность по погашению займа, при этом второй экс-супруг теряет право владения недвижимостью. И конечно, этот путь реален только с одобрения кредитора.

А это получится исключительно, если один из созаёмщиков признается платежеспособным и в состоянии самостоятельно покрыть задолженность.

Такое развитие событий очень вероятно, потому что кредитные учреждения совсем не рады растущему числу займов, так как увеличивается риск не возврата, поэтому они часто отказывают в разделении одного займа на несколько, на много выгоднее иметь несколько должников по одному ипотечному договору.

Поэтому кредиторы используют свое право на запрет и сохраняют все, как было.

При запрете переписи документов займа, оба экс-супруга сохраняют статус солидарных должников по ипотечному займу, даже если по согласию или судебному решению залоговая недвижимость будет разделена между ними не пополам или полностью передана во владение одного из них.

Что можно предпринять в этой ситуации:

  1. как и до этого погашать задолженность;
  2. параллельно искать средства для полной выплаты, затем квартиру продать, а деньги разделить;
  3. продать ипотечную недвижимость с согласия кредитной организации и погасить займ;
  4. обжаловать запрет кредитора в судебной инстанции.

В любом случае экс-супругам необходимо найти общее приемлемое решение касательно совместной ответственности по займу и исполнять свои обязательства. Иначе на ипотечную недвижимость будет наложено взыскание, что приведет к потере имущества и сделанных платежей по займу.

Источник: https://bukvaprava.ru/2017/01/21/razdel-kvartiry-pri-ipoteke-v-sluchae-razvoda/

Как разделить ипотеку с бывшим мужем

Ипотека с бывшим мужем

Традиционно считается, что главными в ипотеке являются взаимоотношения заемщика и банка. Спорить со столь очевидной истиной мы не станем, но заметим, что часто на них накладываются другие проблемы – те, что возникают между заемщиком и членами его семьи. Иногда все выходит хорошо, а иногда и весьма взрывоопасно…

В общем, «дела семейные» – это то, с чем связана большая часть вопросов из сегодняшней подборки журнала www.metrinfo.ru.

Как «делить» ипотеку при разводе

В июле 2007 года, когда мы еще состояли в браке с моим мужем, была приобретена квартира в ипотеку. Под следующий Новый год муж ушел из семьи, а в ноябре 2008 года мы развелись официально. Состоявшийся позднее суд решил: доли в квартире – по 1/2, оставшийся кредит также выплачивать совместно. Но фактически плачу я одна, квитанции имеются. Что мне делать?

Пути, собственно, два – или как-то договариваться с бывшим мужем, или положиться на закон.

При первом сценарии, говорит Сергей Мазурик, руководитель продукта ипотечного кредитования Дирекции продуктов OTP-банка, одним из возможных вариантов может быть подписание мирового соглашения с отказом от доли одного из супругов в пользу другого, например, за вознаграждение.

Также возможно обсудить вопрос о продаже предмета ипотеки с погашением долга по ипотеке и разделе оставшейся суммы между супругами. В любом случае, все эти варианты должны согласовываться с залогодержателем.

А вот если «по закону» – то тут все однозначно. «В кредитном договоре есть две стороны: одна – банк, вторая – заемщица и ее супруг, – говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». – Проблемы «внутри» второй стороны банку не интересны: ответственность у заемщицы с мужем (пусть сейчас он уже бывший) солидарная».

В переводе на более понятный простому человеку язык это означает, что в залоге находится вся квартира целиком. И кто бы из созаемщиков ни перестал платить – банк вправе потребовать уплаты с другого. Т.е.

позиция «обывательского здравого смысла» (я заплачу свою половину, а вторая – дело бывшего мужа) в данном случае не пройдет: банк сначала станет «прессовать» обоих, а в крайнем случае наложит взыскание на предмет залога, т.е. квартиру.

Опять-таки, на всю.

В любом случае, доводить до конфликта с банком не стоит: там за каждый день просрочки набегают огромные штрафные проценты. Так что стоит либо обратиться в суд (правда, замечает Дмитрий Овсянников, ипотека в России еще довольно молода, и судебных прецедентов по подобным делам еще не слишком много; предсказать, как суд будет «разруливать» подобный казус, сложно).

Либо – платить самостоятельно. Согласно Гражданскому кодексу, созаемщик, исполнивший за другого созаемщика его обязательства, вправе потребовать возврата денег. Т.е. уже после того, как долг банку будет погашен, следует обращаться в суд с иском о «переделении» квартиры – она уже никак не 50 на 50, коль скоро большую часть платежей по ипотеке внесла автор этого письма.

Можно ли прописать «постороннего»?

Имею квартиру, приобретенную в ипотеку. Хочу «прописать» в нее своего гражданского мужа. В кредитном договоре есть пункт о том, что я обязана уведомлять банк обо всех зарегистрированных. Как мне поступить? Может быть, гражданскому мужу имеет смысл написать письменный отказ от притязаний на недвижимость – это не повысит шансы того, что банк не будет сопротивляться?

Можно, конечно, порассуждать о том, что «прописки» в нашей стране нет с начала 90-х – ее заменила «регистрация по месту жительства». Но не будем цепляться к словам – и так понятно, о чем идет речь…

Все наши эксперты согласились с тем, что нарушать положение, прямо зафиксированное в кредитном договоре, не стоит. Если банк оставил себе право проверять, не появились ли в квартире зарегистрированные – он может и воспользоваться им.

«Нужны ли заемщику проблемы с банком из-за такой мелочи? – риторически спрашивает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». – Санкции, которые могут быть наложены на заемщика после нарушения условий кредитного договора, указаны в нем же.

В зависимости от условий кредитного договора это может быть и штраф, и требование о досрочном возврате кредита».

Идея письменного отказа со стороны сожителя (да, да, именно этим не очень красивым термином называется ваш мужчина: законодательство не знает понятия «гражданский муж»; если не верите – посетите процессы по дележу наследства, откуда «гражданские вдовы» уходят, не получив ни копейки: все достается женам законным, пусть с ними муж и не жил последние 20 лет), так вот, идея «письменного отказа» тоже не вдохновила. «Как сожитель его дал – так и назад заберет», – категорична Ирина Кажикина.

И пару слов от автора. Банки отличаются разными «характерами»: одни норовят «утюжить» своих заемщиков по поводу и без, другие в их жизнь особенно не вмешиваются – лишь бы платили.

Более того, «степень стервозности» меняется со временем: в кризис, к примеру, банки испытывали большую потребность в деньгах, поэтому иной раз пытливым взглядом осматривали своих должников: нельзя ли придраться к чему-нибудь и потребовать досрочного возвращения кредита? Оценить, насколько «ваш» банк в данный момент времени склонен к конфликтам, вы вряд ли сможете, так что лучше без лишних на то причин договор не нарушать…

И последнее. В отличие от «гражданского» настоящий муж имеет гораздо больше шансов получить согласие банка на «прописку». Деликатно намекните своему сожителю на это – глядишь, и до алтаря с ним прогуляетесь…

И «совсем посторонних»?

Есть квартира, приобретенная в ипотеку. По некоторым причинам сейчас для собственного проживания она не нужна, хотим сдать ее в аренду. Нужно ли сообщать банку? Какова вероятность, что банк откажет или попросит за согласие чего-нибудь – например, увеличит процент?

Согласование сдачи в аренду – стандартное требование банков. Дело тут даже не в том, что банкам жалко, что вы зарабатываете, – их больше беспокоит тот факт, что арендатор (при надлежащим образом оформленном договоре, разумеется) имеет право проживать в квартире до истечения срока действия договора. Банкам, конечно, это не нравится – в случае чего осложнит процедуру взыскания.

Откажет или нет банк? Мнения наших экспертов на этот счет разделились. Дмитрий Овсянников («ИПОТЕК.РУ») считает вероятность этого «довольно большой».

И, убежден эксперт, «что-нибудь» банк за свое согласие непременно попросит: это будет или больший процент, или солидарная с собственником ответственность по кредиту арендатора.

Также банк может настаивать, чтобы в договор аренды был включен пункт о том, что в случае наложения взыскания на квартиру арендатор обязуется освободить жилье по первому требованию банка.

А вот Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», уверена, что не все так страшно. «В 2006 году банки неохотно разрешали сдавать заложенные квартиры в аренду, – говорит она. – Сейчас это очень распространенная практика, более того – при получении кредита многие банки стали учитывать будущие доходы от сдачи квартиры».

Правда, все сказанное выше относится только к тому случаю, когда с арендатором заключается договор, он регистрируется и т.п. В реальности все знают (причины, вероятно, разъяснять не надо), что арендные отношения часто устанавливаются «втихую», жильцов просят говорить, что они – родственники хозяев, приехавшие погостить из Моршанска. А уж если «шифроваться» – то от всех, включая и банк тоже…

Выкуп доли под залог той же квартиры

Есть трехкомнатная квартира, доли в которой (1/3 каждая) принадлежат мне, моей сестре и нашей маме. У меня есть желание выкупить у сестры ее долю, сестра согласна. Но необходимых денег у меня нет, поэтому хочется получить ипотеку. Можно ли это сделать и как лучше?

В изложенной истории наши консультанты увидели сразу два «отягчающих обстоятельства». Во-первых, после приобретения доли сестры автор становится собственником не всей квартиры, а только части (2/3, а 1/3 остается у мамы). Этого банки не любят – доли в квартирах являются малоликвидным товаром, продать в случае чего их трудно.

А значит, залог это плохой. А во-вторых, сделка здесь проходит между родственниками, к чему кредитные организации также относятся подозрительно.

«Подобные сделки зачастую носят фиктивный характер и направлены на нецелевое использование кредитных средств», – уточняет Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России.

В «сухом остатке» (как, вероятно, уже догадался проницательный читатель) мы имеем следующее: банков, которые согласятся на столь мудреный вариант, наберется немного. А те, которые согласятся, попросят что-то в качестве компенсации за повышенный риск. «Что-то» для нашего рынка тоже вполне традиционно: повышенные проценты по кредиту и/или требование дополнительных поручителей.

Что тут можно поделать? С родственными отношениями, понятно, ничего – нельзя сделать так, чтобы ваша сестра перестала быть таковой. А вот с предметом залога – можно. Лучший (с точки зрения банка) вариант – выкупать доли и у сестры, и у мамы, чтобы в итоге квартира оказалась на «одной руке», и ее собственник заложил бы ее банку.

«В нашем банке возможно получение ипотечного кредита при условии выкупа долей в квартире до полного объекта с последующим залогом недвижимости, – говорит Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV).

– Если бы потенциальный заемщик выкупал доли и у мамы, и у сестры, он мог бы обратиться за получением ипотеки».

Но этот сценарий, как можно понять из текста письма, не входит в планы автора. Так что остается одно: уговаривать маму выступить в роли созаемщика и делать предметом залога всю квартиру.

Ну и, конечно, можно постараться обойтись без ипотеки. Скажем, взять другой кредит – потребительский (минусы – больший процент). Или предложить сестре согласиться на рассрочку – т.е.

те деньги, которые вы заплатили бы банку за ипотечный кредит, вы отдадите непосредственно ей.

Заманчиво для обеих сторон, но рискованно: а в чьей собственности будет находиться недвижимость в этот «промежуточный» период? И не захочет ли одна из сторон «кинуть» другую? Когда между людьми оказывается кошелек, это часто очень портит характер…

Выгодно ли платить досрочно?

Покупаю квартиру по ипотеке, кредит дается на 15 лет под 7% годовых. В принципе, возможно досрочное поpгашение. И нас уговаривают сделать именно так – чтобы не платить проценты. С другой стороны, в банках можно найти депозиты под более чем 7%. Так имеет ли смысл платить раньше?

Хоть автор письма этого и не разъясняет, вопрос о том, что это за ипотека такая под 7% годовых, нас заинтересовал. Рублевые кредиты «для широкой публики» такими не бывают – это очевидно.

Так что речь идет либо о какой-то специальной программе (например, ведомственной, когда часть процентов по кредиту платит за человека его предприятие), либо это валютный кредит, взятый еще до кризиса.

Были такие программы – например, в швейцарских франках или японских иенах.

В любом случае, математически, конечно, выгодно положить деньги на депозит – даже если он совсем ненамного превышает вашу ставку.

Однако стоит помнить, что процент по кредиту – это не все расходы заемщика: есть еще страховка, иногда бывают какие-то еще траты. Процентную ставку, учитывающую все, специалисты называют «эффективной».

Вот если и она ниже того, что предлагают вам на банковском депозите, – тогда смело кладите деньги туда.

А если ваш кредит номинирован не в рублях, а в инвалюте, следует учитывать еще и курсовые риски. Рванет иена вверх – вы потеряете…

Источник: https://www.ipotek.ru/article/kak_razdelit_ipoteku.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.