Ипотечный кредит на выкуп доли в квартире

Ипотечный кредит на выкуп доли в квартире

Содержание

Можно ли взять ипотеку на покупку доли в квартире

Ипотечный кредит на выкуп доли в квартире

Благодаря ипотечному кредитованию приобретение жилья стало сегодня более доступным. Но объём предоставляемых банком средств зависит от уровня дохода заёмщика, поэтому не все наши соотечественники могут себе позволить купить отдельное жильё в кредит. Логично возникает вопрос, возможна ли ипотека на покупку доли в квартире. Попробуем разобраться.

Возможно ли это

Согласно действующему законодательству, выделение заёмных средств на приобретение лишь части жилья – вполне легальная операция. Однако на практике ответ на вопрос, можно ли взять ипотеку под выкуп доли в квартире, зависит во многом от конкретных обстоятельств.

В данном сегменте отечественного рынка недвижимости чаще всего встречаются следующие ситуации:

  1. Заёмщик намерен выкупить последнюю долю в квартире. В результате он станет полноправным владельцем всего жилья.
  2. Гражданин хочет взять в собственность ещё одну долю, но жильё полностью в его владение не перейдёт.

  3. Заявитель планирует с помощью ипотеки выкупить половину квартиры или любую другую её часть, причём к данному жилому помещению отношения до этого он не имел.

Понятно, что реакция банка в каждом конкретном случае будет разной.

В принципе, расширить за счёт приобретения доли имеющуюся жилплощадь можно, но нужно быть готовым к достаточно большой процентной ставке.

Так финансовое учреждение минимизирует свои риски, обусловленные тем, что ликвидность двух долей значительно меньше целой квартиры.

Скорее всего, будет одобрена ипотека на последнюю долю в квартире.

Ведь банк, выдав долгосрочный жилкредит, получит в залог всё жилое помещение, а не только приобретаемую часть.

Наиболее сложная третья ситуация. Здесь вероятность отказа в кредитовании максимальна. Дело в том, что при невыполнении клиентом кредитных обязательств продать долю банку будет непросто.

Финансовые учреждения, как правило, на такой риск не идут.

В данном случае заемщик может:

  • взять заём наличными с коротким сроком возврата и под высокие проценты;
  • в качестве залога предоставить другое, более ликвидное имущество.

На каких условиях предоставляется

Оформление ипотеки на долю в квартире предполагает выполнение следующих условий:

  • жилое помещение, в котором планируется приобретение доли, не должно находиться под обременением, то есть на дату оформления сделки оно не может выступать в качестве залога в другом банке;
  • помещение должно быть отапливаемым, а его площадь – не менее 12 м2;
  • дом на дату оформления договора кредитования не должен числиться в списке аварийных сооружений;
  • владелец данной доли должен быть наделён правом на пользование санузлом и кухней, причём зафиксировать это право требуется в специальном договоре;
  • объект недвижимости, в котором находится доля, должен располагаться в регионе присутствия банка-кредитора.

К заёмщику кредитор предъявляет следующие требования:

  • наличие российского гражданства;
  • положительная кредитная история;
  • официальное трудоустройство с уровнем зарплаты, позволяющим обслуживать ипотеку;
  • прописка в регионе, где открыто отделение кредитующей финансовой организации.

Особенности кредитования покупки доли

Прежде всего в контексте рассматриваемого вопроса нельзя путать такие понятия, как доля в недвижимости и комната. Право на долю в квартире не определяет границ, в то время как право на комнату подразумевает отдельное жилое помещение с обозначенными границами, имеющее свой кадастровый номер и свидетельство о праве собственности.

В квартире

принципиальное отличие ипотечного займа на выкуп последней доли и долгосрочного жилкредита на долю заключается в том, какой статус имеет заёмщик на момент обращения в банк.

если он является собственником одной из долей и желает приобрести оставшуюся часть недвижимости, нужна ипотечная ссуда на последнюю долю в квартире.

в случае, когда отношения к квартире он не имеет, но намерен стать владельцем ее части, потребуется стандартный ипотечный кредит на долю.

в последнем случае для проведения сделки необходимо получить нотариально заверенное согласие остальных собственников жилого помещения на продажу части недвижимости по оговоренной цене.

при этом надо учитывать, что в 2020 году вступили в действие поправки к федеральному закону № 391-фз, касающиеся лиц, не имеющих отношения к квартире.

формулируются в общем виде они так: проводить сделку купли/продажи допускается только по истечении месяца с момента извещения продавцом остальных долевых собственников жилья о продаже.

ниже представлены случаи, когда банки чаще всего отказывают в предоставлении долгосрочного кредита на покупку части жилого помещения:

  • доля выкупается у бывшей супруги/супруга. здесь банк примет во внимание факт наличия у каждой из сторон новых брачных отношений и период, прошедший со дня развода.
  • в нотариальном договоре речь идёт о жилом помещении, доли в котором принадлежат близким родственникам. причина отказа обусловлена высоким риском фиктивности сделки, преследующей цель обналичить кредитные средства.

в доме

некоторых граждан интересует, возможна ли ипотека на покупку доли в доме, которая относится к категории долевой собственности. ответ в этом случае звучит утвердительно. регламентируется проведение подобной сделки положениями статьи № 250 гражданского кодекса рф.

преимущественным правом на покупку части недвижимости, продаваемой одним из её владельцев, обладают остальные собственники.

особенностью сделки купли/продажи в некоторых случаях является то, что реализации подлежит отдельное жилое помещение, а не доля в общем недвижимом имуществе. это, как правило, отделённая от основной постройки часть. встречаются случаи, когда продаётся такое жилье вместе с приусадебным участком, тоже являющимся частью общей собственности.

данная ситуация обычно возникает, если:

  • дом, являющийся предметом наследственной массы, переходит во владение к нескольким лицам;
  • расторгается брак. тогда при разделе имущества одному из членов бывшей семейной четы отходит часть дома.

и на такие случаи распространяется вышеупомянутое правило: собственник, желающий продать свою часть недвижимости, должен известить о своём намерении других совладельцев недвижимости. причём не просто проинформировать, а сообщить условия сделки и указать цену доли.

после этого продавцу придётся дождаться истечения одного месяца, прежде чем приступить к продаже объекта.

и только если никто из других владельцев долевой собственности за это время не проявит желание приобрести реализуемую часть, он сможет выставить свою долю на торги на общих основаниях.

при использовании материнского (семейного) капитала

используя семейный капитал, можно выкупить комнату в коммунальной квартире либо последнюю долю в таковой. направить выделенные из бюджета средства можно на выплату:

  • первоначального взноса;
  • процентов, начисленных за время пользования займом.

оформляется долгосрочный жилкредит в данном случае на супруга, подавшего в банк заявление. к этому документу он обязательно должен приложить письменное согласие второго члена супружеской пары. важно учесть, что с помощью мск в ипотеку можно купить долю в квартире, только если она представляет собой изолированную целую комнату.

для военнослужащего

стать владельцем всего жилого помещения или его части военнослужащий может по программе «военная ипотека».

возврат средств долгосрочного жилкредита производится за счёт накоплений, сформированных ежемесячными взносами из госбюджета. конечно, средства эти не выдаются наличными.

 чтобы их получать, военнослужащему необходимо стать участником накопительно-ипотечной системы. в этом случае отрывается личный счёт заемщика, на который перечисляется госсубсидия.

что же касается купли/продажи доли квартиры по данной программе, на эту операцию накладывается следующее ограничение: в качестве участников сделки не могут выступать близкие родственники.

особенности процедуры оформления

Оформление ипотека на долю происходит в следующем порядке:

  1. Сбор необходимых документов – паспорт продавца и выписка из ЕГРП.
  2. Совладельцы отказываются в письменном виде от преимущественного права покупки доли.

    Согласие не требуется, если речь идёт о продаже последней части квартиры.

  3. Банк собирает информацию относительно того, являются ли совладельцы родственниками заёмщика, а последний подаёт документы, подтверждающие соответствие жилья всем нормам.

  4. Продавец подаёт в финансовое учреждение разрешение супруга, подтверждение факта оповещения иных совладельцев, выписку из домовой книги, договор, на основании которого было обретено право собственности, и само свидетельство на обладание этим правом.

  5. Рассмотрев возможность предоставления кредитных средств, финансовое учреждение заключает ипотечный договор с заёмщиком.

На разных этапах производится подача различных документов, поэтому описать последовательность процедуры более точно достаточно сложно.

Необходимо отметить, что иногда брать ипотечный кредит на покупку доли в квартире не стоит – когда есть риск потери имущества по разным причинам.

 В частности, отказаться от идеи займа целесообразно, если:

  • один из владельцев квартиры пропал без вести, умер или является заключённым;
  • состояние квартиры характеризуется как аварийное;
  • один или несколько владельцев не оформляют отказ от покупки доли в письменном виде.

При решении таких вопросов лучше всего обращаться к специалисту. Он сможет проверить квартиру на юридическую чистоту и поможет в оформлении документации.

Перечень необходимых документов

Для оформления ипотеки на часть недвижимости потребуются следующие документы по заёмщику/созаёмщику/поручителю:

  • паспорт гражданина РФ;
  • военный билет. Предоставляют вышеуказанные лица мужского пола младше 27 лет;
  • свидетельство СНИЛС;
  • брачное свидетельство;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • копия трудовой книжки;
  • справка о доходах.

Банк отводит себе на рассмотрение заявки и принятие решения 2-5 рабочих дней. Если оно будет положительным, заёмщику предстоит заняться сбором пакета бумаг о доле в квартире.

В какой банк можно обратиться

Как было сказано выше, не все отечественные финансовые организации работают в рассматриваемом сегменте финансового рынка. Для того чтобы узнать, какие банки предлагают ипотеку на долю в недвижимости, и получить представление о цифрах, ознакомьтесь с данными в таблице.

БанкСумма, руб.Ставка, %Срок, лет
СбербанкМинимальная – 300 тыс. Максимальная – не превышает 85% договорной/оценочной стоимости кредитуемого/иного выступающего в качестве залога жилого помещенияБазовая – 9. Если оформлялась услуга электронной регистрации по проведенной сделке – 8,9До 30
ГазпромбанкМинимальная – 500 тыс., но не менее 15% от стоимости объекта. Максимальная – 60 млнОт 9,5До 30
ДельтаКредит БанкДля Москвы и столичной области – от 600 тыс. Для других регионов – от 300 тыс.8.75До 25 лет
Банк «Открытие»От 500 тыс. до 30 млн1011079
«Татсоцбанк»От 300 тыс. до 4 млн (цель кредитования – только приобретение комнаты)11-11,545717

Для того, чтобы снять все вопросы по кредитованию в банке, достаточно посетить его сайт. Не исключено, что там вы найдёте дополнительные условия снижения процентной ставки.

Можно ли подарить долю

Чтобы оформить дарственную на часть недвижимости в ипотеке, заемщику нужно подготовить следующие документы:

  • договор дарения – его предоставит нотариус, занимающийся оформлением сделки;
  • письменное согласие банка;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Юридическую силу дарственная обретает только после соответствующей записи в Федеральной службе государственной регистрации. Окончательно право собственности перейдёт к новому владельцу по завершении регистрационного периода.

О плюсах и минусах

Ипотечное кредитование имеет как плюсы, так и минусы. Рассмотрим их кратко.

Преимущества:

  • право использования недвижимости возникает непосредственно после подписания договора;
  • длительный срок действия ипотечного соглашения;
  • возможность досрочного погашения за счёт чего снижается размер переплат по процентам;
  • для приобретения жилья не нужно годами, а то и десятилетиями копить необходимую сумму;
  • возможность получения налогового вычета, благодаря чему компенсируется часть затрат.

Недостатки:

  • значительная переплата за пользование ссуженными деньгами;
  • наличие дополнительных расходов на страховку, оценку стоимости квартиры и прочее;
  • ограничение права распоряжения жильём;
  • сложности с оформлением;

Оценивать весомость преимуществ и недостатков должен, конечно же, заёмщик, исходя из своих финансовых возможностей.

Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки:

Источник: https://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/ipoteka-na-dolju-v-kvartire.html

Ипотека на долю в квартире: какие 10 банков выдают и как ее оформить

Ипотечный кредит на выкуп доли в квартире

В современной России мало кто может приобрести жилье без займов. Наиболее распространенным видом кредитования на покупку жилья или доли в квартире является ипотека.

В данной статье подробно рассмотрим условия ипотеки на долю в квартире, на какую долю дают ипотечный кредит, а на какую не выдаст ни один банк.

Также расскажем, в каких 6 крупнейших банках можно получить долевую ипотеку и какие условия в них действуют.

Виды долевой собственности в России

Понятие долевой собственности определено в Гражданском кодексе РФ и подразумевает законно возникшее право двух и более лиц на имущество.

В зависимости от обстоятельств, долевая собственность бывает 2 видов:

Особенности долевой ипотеки

Банки с осторожностью относятся к выдаче ипотеки на покупку доли в имуществе. Каждое отдельное обращение рассматривается индивидуально. Банк принимает положительное или отрицательное решение после тщательного анализа предложенной клиентом ситуации.

Ликвидность доли в недвижимости очень низкая. Ее трудно продать, поэтому банки не хотят принимать в залог такое имущество. Если в ипотеку планируется купить комнату в коммуналке, банк будет учитывать год постройки, ветхость, аварийность здания. В большинстве случаев такое жилье находится в аварийном состоянии, поэтому банки не выдают на него ипотеку.

Существует 4 распространенных варианта, когда заемщик обращается за ипотекой на покупку доли. В одном случае банк с большой вероятностью одобрит кредит, в другом — откажет. Разберемся, почему так происходит.

1. Ипотека на последнюю долю

Самой простой для банка ситуацией является одобрение ипотеки на последнюю долю.

После выкупа последней доли клиент становится полноправным собственником недвижимости, и банк получает в залог все имущество, долю в котором приобрел заявитель.

Если заемщик перестанет платить ипотеку, он выставит на торги уже не долю в квартире, а всю ее часть. При таком раскладе банк практически ничем не рискует и в большинстве случаев одобряет ипотеку.

При оформлении ипотеки на последнюю долю банки настолько смягчают условия, что предлагают кредит без поручителей и первоначального взноса. Ипотеку можно оформить на срок до 25 лет. При этом в залог банка перейдет не приобретенная доля, а вся квартира.

2. Ипотечный кредит на долю на двоих

Оформляя ипотеку на двоих, следует рассмотреть понятие «созаемщика». Это человек, который берет на себя равные обязательства с заявителем. Соответственно, банк предъявляет к созаемщику такие же требования по платежеспособности, как и к основному заемщику.

Если ипотеку оформляют супруги, то один из них в обязательном порядке будет являться созаемщиком. Исключением является ситуация, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны условия отказа одного из них от права собственности на приобретаемую долю в квартире.

3. Покупка доли у родственников

Такой вид ипотеки банки относят к группе риска. Они редко одобряют сделки между близкими родственниками и бывшими супругами. Такие сделки наводят на подозрение.

После получения денег, родственник возвращает их обратно заемщику, который гасит из этих средств ипотеку.

Такие действия часто преследуют одну цель — временно решить финансовые проблемы, погасить другой кредит или закрыть просрочку.

Ипотеку начинают погашать, платят в срок, однако между сторонами сделки могут возникнуть разногласия. Это может повлечь за собой просрочки, полную невыплату кредита. Такая схема считается мошеннической.

4. Покупка комнаты в коммунальной квартире

Отдельной ситуацией является оформление ипотеки на покупку комнаты в коммунальной квартире. Такая комната хоть и является обособленным объектом в долевом имуществе, но все же попадает под жесткие условия долевого кредитования.

В данном случае банк предъявит четкие требования к жилплощади:

  • Площадь комнаты должна быть не менее чем 12 кв. м. Эта площадь согласно Жилищного кодекса РФ является нормой жилого помещения на одного человека.
  • Комната должна быть оборудована исправным санитарно-гигиеническим узлом, а также – оснащена водопроводной сетью, отоплением и освещением.
  • Дом построен позднее 1970 года, не должно быть деревянных перекрытий.

Таким образом, комната в коммунальной квартире должна быть самостоятельной и благоустроенной единицей в объекте долевой собственности. Понятно, что банк преследует собственные интересы и рассматривает на перспективу возможность беспрепятственной продажи залогового имущества.

6 банков, выдающих ипотеку на долю, и их условия

Рассмотрим 6 крупных ипотечных банков, которые выдают ипотеку на долю в квартире в 2020 году:

  1. Сбербанк.
  2. Газпромбанк.
  3. Дельтакредит.
  4. Транскапиталбанк.
  5. Левобережный банк.
  6. Азиатско-тихоокеанский банк.

1. Сбербанк

Предлагает несколько программ по долевой ипотеке с разными сроками кредитования и процентами. Имеется возможность использования материнского капитала, есть льготы для семей с детьми, в том числе – и многодетных семей. Ипотеку можно оформить на срок 5 – 25 лет.

Главные требования Сбербанк выставляет к приобретаемой доле:

  • Доля должна быть последней в жилье.
  • Отсутствие других претендентов на покупку доли. Этот факт должен быть подтвержден письменными Заявлениями близких родственников продавца.
  • Дом, в котором расположена квартира, должен быть построен не ранее 1970 года, без использования деревянных балок.
  • Если приобретается комната в общежитии, она должна быть приватизирована.

2. Газпромбанк

Газпромбанк одобряет ипотеку только для последней доли в квартире.

Его условия следующие:

  1. Процентная ставка составляет 8,7-15 %.
  2. Срок до 30 лет.
  3. Размер кредита до 45 млн. рублей.
  4. Возможны скидки для партнеров Газпромбанка, бюджетников и сотрудников предприятий сферы газовой промышленности.

3. Дельтакредит (Росбанк Дом)

Дельтакредитбанк одобряет покупку последней доли в квартире, или комнаты в коммуналке. При покупке комнаты банк увеличивает базовую ставку на 0,5%, чтобы покрыть свои риски. Первый взнос по кредиту должен составить от 10%, однако при его увеличении снижается процентная ставка. Максимальный срок кредитования составляет 25 лет.

4. Транскапиталбанк

Каждая заявка в Транскапиталбанке рассматривается индивидуально. С большой вероятностью одобрят ипотеку на последнюю долю.

Условия получения ипотеки в этом банке:

  1. Сумма кредита от 500 тыс. рублей.
  2. Срок до 25 лет.
  3. Первый взнос от 5%.
  4. Можно привлечь до 4 созаемщиков.

5. Левобережный банк

Также имеет стандартный набор требований, при соблюдении которых можно оформить долевую ипотеку от 10% годовых в сумме от 350 тыс. рублей. Сейчас в банке Левобережный действует акция 10 х 10 х 10 на выкуп последней доли в квартире.

Рассмотрим условия акции:

  1. Ставка 10% годовых.
  2. Первый взнос 10%.
  3. Максимальная сумма — 10 млн. рублей.
  4. Обязательное страхование недвижимости.
  5. При отказе от страхования жизни и здоровья, ставка поднимается на 0,7%.
  6. Срок кредита до 15 лет.

6. Азиатско-тихоокеанский банк

Одобрит заявку на условиях 11%. Позволяет использовать материнский капитал.

Банк АТБ дает ипотеку на долю на следующих условиях:

  1. Ставка – от 11%.
  2. Первый взнос – от 25%.
  3. Сумма кредита – от 350 000 рублей.
  4. Срок – до 25 лет.
  5. Приобретаемая или имеющаяся недвижимость переходит в залог.

Требования к заемщику:

  • Постоянный и стабильный доход.
  • Общий рабочий стаж от 1 года.
  • Стаж на последнем месте работы – от 1 месяца.
  • Прописка в регионе присутствия АТБ.

Список документов, которые нужно предоставить в банк

В разных банках документы могут отличаться, но базовый пакет остается неизменным:

  1. Ксерокопия и оригинал паспорта.
  2. Паспорт супруга, свидетельства о рождении детей.
  3. Справка о доходах с места работы, либо справка 2-НДФЛ.
  4. Заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки.
  5. СНИЛС.
  6. Согласие супруга на осуществление сделки.

Продавец доли должен представить в банк следующие документы:

  1. Подтверждение права собственности на приобретаемую долю в квартире.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Технический паспорт с экспликацией.
  4. Домовая книга или выписка из нее.
  5. Согласие совладельцев на продажу доли.
  6. Согласие супруга.
  7. Оценка стоимости доли, произведенная в текущем году.

Пошаговая схема оформления ипотеки на долю

  1. Обратиться в банк с заявлением на ипотеку и необходимым пакетом документов. Банки по-разному рассматривают заявки, но в среднем процедура по принятию решения не превышает 5 банковских дней.
  2. Совладельцы квартиры пишут отказ от преимущественного права выкупа доли.

    Также потребуется подтвердить факт отсутствия родства между ними и потенциальным заемщиком.

  3. Продавец должен предоставить в банк свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Также он должен иметь при себе выписку из домовой книги, разрешение супруга на продажу доли, и другие документы из перечня выше.

  4. Провести оценку жилья на соответствие требованиям по эксплуатации. Банк не заинтересован кредитовать покупку доли в ветхом и аварийном жилье, а также в квартире, по которой ведутся незавершенные судебные споры. Не дадут ипотеку на долю, если на квартиру наложены обременения.

  5. Получив положительное решение, явиться в банк для заключения ипотечного договора.
  6. Заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в территориальном отделении Росреестра.

Следует отметить, что часто банки отказывают сотрудничать с заемщиком на основании доверенности от продавца, не имея возможности личного общения с ним. Поэтому во избежание отказа в ипотеке лучше все процедуры производить лично с продавцом без присутствия третьих лиц.

Причины, по которым банк откажет в долевой ипотеке

Причины отказа банков в выдаче ипотеки на приобретение доли в квартире бывают связанными как самим заемщиком, так и с приобретаемой долей.

Заемщику не одобрят ипотеку если он:

  • Имеет плохую кредитную историю.
  • Закредитован.
  • Получает серую зарплату или трудится в организации, которая попала под подозрение налоговых и других органов, осуществляющих надзор за финансовой деятельностью организаций.
  • Занимается опасной деятельностью, связанной с риском для здоровья и жизни.
  • Не достиг установленного банком возраста. Многие банки кредитуют только лиц старше 21 лет.

Кроме того банк откажет в кредитовании, если приобретаемая доля:

  • Является не последней в жилом помещении, когда заемщик после приобретения доли не становится полноправным владельцем квартиры.
  • Приобретается у родственников или бывшего супруга, который не вступил в новый брак.
  • Находится в ветхом доме либо является предметом неоконченных судебных разбирательств.

Подводные камни

Любой банк заинтересован оправдать свои риски, получив в собственность целое жилье, а не долю в нем. Банкам это не выгодно, поскольку долю проблематично будет реализовать без учета интересов остальных совладельцев.

Поэтому, обращаясь в банк для оформления долевой ипотеки, следует учитывать несколько важных аспектов:

  1. Сколько собственников квартиры имеется на день подачи заявки в банк.
  2. Сколько совладельцев останется после выкупа клиентом доли или долей.

Почему банки в первую очередь обращают внимание на количество долей и их собственников? Это происходит по одной причине: банк анализирует ситуацию на перспективу.

Если клиент не имеет ни одной доли в рассматриваемой квартире, а совладельцев там два и более, то банк пойдет на большие риски, одобрив ипотеку на таких условиях.

В случае невыполнения условий кредитования, банку в собственность перейдет только доля его клиента.

Впоследствии ее сложно будет реализовать без согласия на то остальных совладельцев и их письменных отказов от права преимущественной покупки.

Найти покупателей на долю в квартире, где есть несколько совладельцев, непросто. Зачем банку обременять себя этими бюрократическими препятствиями из-за небольшой части в недвижимом имуществе? Проще отказать в выдаче кредита.

Второй рискованной для банка ситуацией является заключение сделки на покупку доли между близкими родственниками или бывшими родственниками, которые не зарегистрировали брак с другими лицами. Такие операции воспринимаются банками как подозрительные, и имеют большую вероятность отказа в ипотечном кредитовании.

Выводы

На сегодняшний день, банков, которые бы выдавали ипотеку на долю, нет. Доля — это часть квартиры, которая не выделена в виде комнаты. Человек может владеть 1/3 доли в трехкомнатной квартире, но определить, какая комната его, а какая — соседей, нельзя. Он будет владеть 1/3 доли в одной комнате, 1/3 доли во второй и 1/3 доли в третьей.

Однако, есть банки, которые выдают ипотеку на комнату. Когда речь идет о комнате, в документах четко прописано, что за конкретным человеком закреплена конкретная комната, определены ее размеры, и т. д.

Войти в нее без согласия собственника никто не может. Комната, в отличие от доли, является самостоятельной единицей, на ее продажу не нежно получать согласие собственников.

Поэтому ипотеку на комнату банки дают охотнее.

Что касается долевой ипотеки, то сегодня банки дают кредит только на последнюю долю, после покупки которой заемщик становится собственником всей недвижимости. В этом случае, на нее уже никто не сможет претендовать, кроме самого заемщика.

Такие программы выгодны супругам, которые разводятся.

Один из супругов продает свою долю другому супругу — у одного появляются деньги на покупку отдельной недвижимости, а другой становиится полноправным владельцем целой квартиры, где бывшие супруги проживали меньше..

Источник: https://IpotekuNado.ru/oformlenie/ipoteka-na-vykup-doli-v-kvartire

Ипотечный кредит на долю квартиры — можно ли и как взять долю в квартире в ипотеку у родственников

Ипотечный кредит на выкуп доли в квартире

Можно. Исходя из статьи 246 ГК РФ, любой владелец доли имеет право ее продать. В том числе и в кредит.

Ограничением в данном случае станет обязательное условие по наличию согласий остальных совладельцев (при общей долевой собственности) или же необходимость сначала предложить долю другим собственникам этого же жилья, которые получают преимущественное право на выкуп (при раздельной долевой собственности). Тем не менее в теории продать, а как следствие и купить, долю в квартире в ипотеку вполне реально.

Плюсы и минусы оформления долевой ипотеки

Основным преимуществом сделки выступает возможность гражданина приобрести недвижимость, даже если собственные средства отсутствуют. Дополнительно объем задолженности по ипотеке будет значительно меньше, чем при покупке целой квартиры. Единовременная нагрузка на бюджет клиента снизится.

Однако недостатков так же много:

  • за пользование денежными средствами взимается переплата;
  • выбор недвижимости существенно ограничен;
  • чтобы оформить ипотеку на долю в квартире, необходимо получить согласие всех остальных собственников жилья;
  • квартира будет находиться в обременении до полного расчета по обязательствам.

Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?

По статистике ипотека на выкуп доли в квартире составляет четверть от общего числа кредитования на покупку недвижимости. Однако, такого рода сделка относится к наиболее рискованной. Объясняется это следующим:

  • Большинство сделок осуществляется между близкими родственниками либо бывшими супругами. После получения денежных средств, они передаются обратно клиенту и при помощи них начинается погашение ипотечного кредита. Цель действия – решение финансовых проблем родственников (задолженность или просрочка кредитных обязательств). Ипотечный кредит гасится, однако, возможны разногласия между договорившимися, что влечет за собой проблемы по исполнению договорных обязательств. Данная схема относится к мошенничеству.
  • После оформления сделки не устанавливается единоличное владение, а приобретается только часть владения. В этом случае, при невозможности возвращения средств банку, залоговое имущество будет достаточно трудно реализовать. После изъятия банк остается с бесполезным активом, который невозможно обратить в финансы, так как спрос на такие квадратные метры довольно низок.
  • Выкуп доли недвижимости, на которую имеет право другое физическое лицо. Например, осуществляется покупка доли в квартире, которая была оставлена по завещанию совершенно другому человеку. В этом случае договор купли-продажи может быть успешно аннулирован через суд, а кредит останется без залогового обеспечения. В случае отсутствия оплаты, банк не сможет возместить потери.

Исходя из вышеперечисленных возможных ситуаций, приоритет имеют заявки на покупку последней доли, после чего клиент становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости. Это дает возможность снизить риски невозврата средств, а также обеспечивает кредит залоговым имуществом, имеющим реальный вес на рынке.

Виды долевой собственности

Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса о долевом ипотечном кредитовании, необходимо разобраться в видах частичной собственности. Суть данного вопроса заключается в том, что финансовые организации не смогут предоставить финансовые средства на покупку жилья, если оно не соответствует определенным требованиям.

Согласно текущего законодательства существует два вида долевого имущества:

  1. На правах общей собственности. В таком случае все владельцы жилья имеют равные полномочия на использование своих долей, а их размеры определяются не конкретной частью, а квадратными метрами, которые им принадлежат.
  2. Доля, как частная собственность. Ярким примером такого долевого имущества является коммунальная квартира, где каждое физическое лицо имеет отдельную комнату, а полноценно пользоваться ей может только он, и никто другой. То есть, человек является фактическим владельцем того или иного участка.

Важно! Каждая единица частной собственности, будь то доля или все жилое помещение в целом, проходит регистрацию в Росреестре. В иных случаях, долевое владение считается общим.

Исходя из описанных видов долевого имущества, процедура покупки доли усложняется наличием нескольких владельцев жилья, которые могут быть не согласны с тем, что частью их жилья может стать совершенно посторонний человек, не говоря уже о законных ограничениях, благодаря которым оформление ипотеки может быть невозможна.

Ипотека на последнюю долю

Самой простой для банка ситуацией является одобрение ипотеки на последнюю долю.

После выкупа последней доли клиент становится полноправным собственником недвижимости, и банк получает в залог все имущество, долю в котором приобрел заявитель.

Если заемщик перестанет платить ипотеку, он выставит на торги уже не долю в квартире, а всю ее часть. При таком раскладе банк практически ничем не рискует и в большинстве случаев одобряет ипотеку.

При оформлении ипотеки на последнюю долю банки настолько смягчают условия, что предлагают кредит без поручителей и первоначального взноса. Ипотеку можно оформить на срок до 25 лет. При этом в залог банка перейдет не приобретенная доля, а вся квартира.

Ипотечный кредит на долю на двоих

Оформляя ипотеку на двоих, следует рассмотреть понятие «созаемщика». Это человек, который берет на себя равные обязательства с заявителем. Соответственно, банк предъявляет к созаемщику такие же требования по платежеспособности, как и к основному заемщику.

Если ипотеку оформляют супруги, то один из них в обязательном порядке будет являться созаемщиком. Исключением является ситуация, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны условия отказа одного из них от права собственности на приобретаемую долю в квартире.

Покупка доли у родственников

Такой вид ипотеки банки относят к группе риска. Они редко одобряют сделки между близкими родственниками и бывшими супругами. Такие сделки наводят на подозрение.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.После получения денег, родственник возвращает их обратно заемщику, который гасит из этих средств ипотеку.

Такие действия часто преследуют одну цель — временно решить финансовые проблемы, погасить другой кредит или закрыть просрочку. Ипотеку начинают погашать, платят в срок, однако между сторонами сделки могут возникнуть разногласия. Это может повлечь за собой просрочки, полную невыплату кредита.

Такая схема считается мошеннической.

Покупка комнаты в коммунальной квартире

Отдельной ситуацией является оформление ипотеки на покупку комнаты в коммунальной квартире. Такая комната хоть и является обособленным объектом в долевом имуществе, но все же попадает под жесткие условия долевого кредитования.

Источник: https://tkbb.ru/oformlenie/ipotechnyj-kredit-na-dolyu-kvartiry-mozhno-li-i-kak-vzyat-dolyu-v-kvartire-v-ipoteku-u-rodstvennikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.